В Саратове тысячи семей, когда-то захотевших улучшить свои жилищные условия, а в результате оставшихся и без квартир, и без денег. Одни, еще в прошлом веке, сдали свои квартиры под переселение и вступили в ЖСК, которые затем развалились, другие «купили воздух» у недобросовестных застройщиков, так и не осиливших строительство уже оплаченных людьми квартир, третьи стали жертвами элементарных мошенников, промышляющих на местном рынке недвижимости. О том, как избежать моральных и материальных потерь при покупке нового жилья, а также о том, что делать тем, кого уже «кинули», беседа с председателем комитета по вопросам индустриальной, строительной и коммунальной политики областной думы, членом «Ассоциации застройщиков» Леонидом ПИСНЫМ.

– Сегодня в Саратове нет точного мониторинга пострадавших при решении своего квартирного вопроса, но условно всех их можно разделить на шесть групп. По данным нашего комитета, только граждан, вступивших в ЖСК до 1992 года и сдавших свои квартиры под переселение, сейчас около тысячи.

Это первая группа «кинутых». Сюда относятся и ЖСК, которые строятся уже несколько лет, и те, кто не может сам освоить полученную площадку и ждет инвесторов. Пайщики, чьи кооперативы создавались при участии муниципалитета или районных администраций, должны обращаться в суды – практика показывает, что суд однозначно принимает их сторону и обязывает городскую администрацию возмещать этим людям материальные потери. Сейчас подано около пятидесяти заявлений, и примерно половина из обратившихся в суд уже получила денежную компенсацию за сданную квартиру. Это займет, конечно, определенное время, и на возвращенную сумму квартиру, равноценную потерянной, не купишь, но на сегодня это самый реальный способ вернуть хоть что-то.

Ко второй группе можно отнести те кооперативы, что не сумели до конца закончить строительство, доведя готовность объектов до 60 процентов, но при этом «освоив» все деньги пайщиков. Чаще всего подобное случалось в 1997-99 годах из-за демпингования, к которому прибегали организаторы ЖСК, чтобы побыстрее собрать «живые» деньги на строительство, но не потянувшие его после инфляции и дефолта. Самые показательные примеры – «Ураган-96» или «Руна-96» и так далее. Здесь людям можно рекомендовать только одно – организовать ТСЖ и достраивать объект на свои средства. Такой опыт уже есть, а комитет со своей стороны может помочь в переговорах с коммунальщиками о снижении технических условий, чтобы ускорить процесс сдачи дома и его регистрации.

Третья группа – это несостоявшиеся жильцы домов, строительство которых было законсервировано после банкротства застройщиков. Тут ярчайшие примеры – строящаяся с 1988 года многоэтажка на углу Волжской-Мичурина, девятиподъездный дом на Лунной, 27, которые возводило ЗАО «Саратовстрой» под руководством Василия Поимцева, и абсолютный рекордсмен среди саратовского долгостроя – ЖСК «Пилон», что заложили еще при Советской власти – аж в 1979 году! У пайщиков, подпадающих под эту категорию, есть только одна надежда – на нового инвестора, готового взять на себя обязательства банкрота. «Ассоциация застройщиков» принимает в этом процессе весьма деятельное участие.

Четвертая категория обманутых – это люди, приобретавшие квартиры у организаций, по бартеру получивших жилплощадь у застройщиков за оказанные им услуги, но в процессе строительства обанкротившихся. Тут гражданам сложнее доказать свои права на квартиры, и даже если суд принимает их сторону, по действующему закону о банкротстве их потери будут возмещены лишь в пятую очередь. Сначала внешний управляющий должен рассчитаться по долгам банкрота по зарплате, налогам и так далее. Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно самому собрать всю информацию о продавце приглянувшейся вам квартиры, ни в каком государственном органе вы подобных сведений не получите до тех пор, пока не прочитаете в какой-нибудь газете о банкротстве этого предприятия.

Пятая категория пострадавших – это покупатели квартир у фирм-однодневок. Характерный пример – ООО «Малахит», но даже в случае возбуждения против владельцев таких контор уголовного дела что-то с них получить оказывается очень проблематичным. Тут можно посоветовать только одно – не гнаться за призрачной выгодой и помнить, где обычно бывает бесплатный сыр.

И, наконец, шестую категорию составляют люди, пострадавшие от действий самих недобросовестных застройщиков. Это достаточно новая форма обмана, появившаяся года полтора назад. Причем такие застройщики не просто обманывают приобретателей квартир, но делают это, предварительно откровенно «кинув» своих же коллег. Например, застройщик договаривается с фирмой, которая будет заниматься отселением людей со стройплощадки или поставит ему какие-то стройматериалы в счет нескольких квартир в строящемся доме. Фирма свою часть соглашения выполняет и, рассчитывая на добросовестность партнера, реализует положенную ей по договору с застройщиком жилплощадь. Но этот самый партнер вдруг разрывает договор в одностороннем порядке, мотивируя это, как правило, какими-то надуманными причинами. Он даже может через суд вернуть обманутому покупателю деньги за квартиру, но за год, пока будет идти процесс, эти деньги обесценятся – из-за роста цен на недвижимость. И человек, получив деньги обратно, уже не сможет купить на первичном рынке, то есть в строящемся доме, равноценную квартиру. Мошенники при этом не нарушают никаких законов. Отобрав у бывшего партнера незавершенку и даже вернув за нее деньги, а после достроив и продав квартиру в готовом доме, эти деятели, играя на разнице цен на первичном и вторичном рынках, получают 20-25 процентов прибыли буквально из воздуха. Такой тип обмана распространен прежде всего в центральных районах Саратова, где строится элитное жилье: Волжская, 17, Мичурина, 38 и 42. За полтора года обманутыми оказались около ста семей, а из застройщиков в последнее время этим стало грешить ЗАО «Волгажил-строй», руководитель – Виктор Евсеев.

– Довольно мрачная картина. В какой степени эта ситуация распространена в области?

– Это касается только Саратова, в других городах приобретатели квартир в подобные истории не попадают. Но в целом по России наш регион выглядит достаточно благополучным в этом плане. Конечно, слабое утешение, но саратовский рекорд по продаже одной и той же квартиры в строящемся доме разным владельцам – 4 раза, а Барнауле, например, одну квартиру умудрились продать 12 раз.

Но я как депутат и как член «Ассоциации застройщиков» хочу успокоить саратовцев – со следующего года положение должно измениться.

До конца года Госдума примет ряд важнейших жилищных законов, с одной стороны регламентирующих деятельность застройщиков, с другой – защищающих права граждан, приобретающих жилье. Так, будет запрещена реализация квартир по принципу долевого участия до начала строительства. Административную ответственность за нарушение данной нормы будут устанавливать законодательные органы регионов, и могу обещать, что областная дума подойдет к этому максимально жестко. Кроме того, с 1 января 2005 года будет регистрироваться любой договор долевого участия, что исключит проблемы, возникающие у граждан при реализации договоров долевого участия или уступок права требования в строящихся домах. В федеральных законах также появятся понятия «добросовестный правоприобретатель», «долевое участие с привлечением ипотеки».

Могу сказать, что и «Ассоциация застройщиков» обязательно учтет эти изменения в законодательстве и продолжит политику недопущения в свои ряды недобросовестных строителей, подобных тем, о которых мы говорили выше.

Опубликовано: «Новые времена в Саратове», № 42 (104), 29 октября – 4 ноября 2004 г.