Безусловно, повышением министра по строительству в ранг зампреда губернатор Павел Ипатов определил свое отношение ко всей отрасли на ближайшие пять лет. Развитие стройиндустрии, строительство жилья и решение проблем в жилищно-коммунальном хозяйстве станут одними из приоритетных задач обновленного областного правительства.

Как в 2010 году увеличить объемы строительства доступного жилья? Саратовский регион первым в России вступил в программу по стимулированию строительства жилья, которую инициировало Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования.

Пионером быть нелегко. Подводные камни и течения приходится проходить на собственном опыте. Этому был посвящен проблемный круглый стол, прошедший во время недавней строительной выставки в Саратове. Инициаторами такого делового разговора выступили министерство строительства и ЖКХ области, Ипотечная корпорация Саратовской области, многие строительные организации региона, а также представители финансовых кругов.

На уровне Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования при поддержке министерства регионального развития РФ были запущены и реализованы две основные программы, которые позволяют организациям-застройщикам получать значительные финансовые средства. Это программа «Новостройка» и программа «Стимул». В двух словах о программе «Новостройка»: она позволяет физическим лицам приобретать жилье на этапе строительства, в тех домах, которые будут введены в эксплуатацию до конца 2010 года.

В то время, когда финансовый кризис был на своем пике, практически все банки ушли из программы ипотечного кредитования. Ипотечная корпорация Саратовской области была поддержана губернатором, областной Думой, областное правительство выделило дополнительные средства на увеличение уставного капитала корпорации.

Значительный объем ипотечного кредитования, который шел через банки, лег на плечи ИКСО.

Сейчас стоит задача вернуть кредитные учреждения, банки в программу ипотечного жилищного кредитования. По словам Дениса Филиппова, ИКСО разослало письма практически во все кредитные учреждения. Ожидаемой активности и желания банков участвовать в данных программах пока не наблюдается. Интересно, в чем они видят основные риски? Если это риски строительные, по инициативе ИКСО пригласили застройщиков, чтобы обсудить и этот момент. Представители власти могут высказать свое мнение, как можно гарантировать процесс соблюдения обязательств, взятых организациями-застройщиками.

Недавно изменились стандарты условий ипотечного кредитования. Во второй половине этого года основной направленностью получения ипотечного кредита будет первичный рынок жилья. Вторичное жилье также будет кредитоваться. Процентная ставка здесь будет на 1% выше, чем по кредитованию первичного жилья. То есть первичное жилье будет выгоднее приобрести в ипотеку, так как процентная ставка будет ниже. Наблюдается и дополнительное понижение процентной ставки. Базовая ставка сейчас будет 9,5%. И будет дополнительно использовано несколько понижающих коэффициентов на приобретение жилья на первичном рынке. Первый понижающий коэффициент, основной – на 0,5% будет дешевле, если покупается жилье эконом-класса. Понижающий коэффициент будет использоваться для граждан, имеющих возможность участвовать в социальных программах «Молодая семья», «Работники бюджетной сферы», «Многодетные семьи». Этот коэффициент для граждан, участвующих в нескольких программах, будет складываться, и фактически ставка будет еще ниже.

На федеральном уровне разрабатывается вопрос о дополнительном снижении ставки. Она должна снизится, и об этом говорил президент Дмитрий Медведев, до 7%. Также не надо забывать о том, что в Саратовской области через министерство строительства и ЖКХ по-прежнему реализуются социальные программы по социальной ипотеке, которые компенсируют часть процентной ставки за счет нашего областного бюджета. И компенсация до 70% по-прежнему так и сохраняется. Это реальная действительность сегодняшнего дня. Это говорит о том, что жилье в ипотеку приобретать выгодно. Также в ближайшее время планируется снижение первоначального взноса до 10%. Использование материнского капитала ранее было возможно на погашение части основного долга. Сейчас его можно использовать как первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Это также обеспечивает получение ипотечного кредита и улучшение жилищных условий.

Главная тема, которую обсуждали стороны на круглом столе, – это программа стимулирования застройщиков «Стимул», которая разработана федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования и является основной программой. Она позволяет получать средства застройщиков напрямую для окончания строительства жилых домов. Эта программа реализуется через федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования. Естественно, при предоставлении гарантий сбыта для застройщиков через ипотечную корпорацию Саратовской области, которая наделена через правительство области средствами в достаточном объеме для того, чтобы на сегодняшний день реализовать программу и дать гарантии на сумму порядка 700 млн рублей. Сегодня решается вопрос, чтобы в ближайшем будущем увеличить уставный капитал регионального оператора.

Основным участником программы является Федеральное агентство жилищного кредитования, которое под различные строительные объекты выделяет средства в размере от 60 до 300 млн рублей на каждый объект. Эти средства выделяются в виде целевого займа на кредитные учреждения, которые также вовлекаются в программу. Те, в свою очередь, эти средства перенаправляют в организации заказчиков застройщиков в полном объеме окончания строительства и введения в эксплуатацию в срок 18 месяцев. Программа получила высокую оценку экспертов. Область стала пионером – один из первых договоров в России, которые заключаются на предварительном этапе, был заключен в конце прошлого года на 2 объекта, один в Энгельсе, один в Саратове. Однако сегодня дело застопорилось. Руководители кредитных организаций медлят с решениями. Перестраховываются.

На встрече свою позицию по этой проблеме высказал депутат областной Думы Леонид Писной. Он напомнил, что к 2020 году подойдет к концу гарантийный срок эксплуатации домов массовых серий, первые из которых начали застраиваться в 1962–63 годах. Гарантийный срок у них 50-60 лет. Предусматриваются по их технологическим особенностям полное расселение, полная замена внутренних инженерных сетей, менять плиты жби, производить утепление фасада, обработка швов заново плюс прочая работа. Особенно в тех местах, где они, как на улице Антонова, испытывают деформацию из-за подъема грунтовых вод. А это миллионы квадратных метров, которые планово надо расселять, реконструировать, санировать. Люди должны где-то жить в это время. Потом заново вселять.

На сегодняшний день государство активно поддерживает ипотечное кредитование. И депутаты областной Думы более 200 млн рублей на этот год заложили на возмещение процентных ставок по социальной ипотеке. Эти объемы будут увеличиваться и будет расширяться диапазон участников в рамках саратовского Закона об ипотеке. Более того, один из первых, кому государство пришло на помощь еще в декабре 2008 года, был строительный комплекс. И все те программы, связанные с улучшением жилищных условий отдельных категорий граждан, которые имеют право на получение жилых помещений из федерального бюджета, достаточно эффективны.

В том числе жилые помещения стали получать и ветераны войны. На сегодняшний день та жилищная программа, которая пока еще даже не внесена на обсуждение, но определенные ее моменты уже известны, по сути своей понятна и держится на двух китах. Это порядка 40–50% продолжение государственной экспансии на всех уровнях. Прежде всего, переселение из аварийного жилого фонда, из экологически неблагополучных и экологически невыгодных районов. Также будут продолжены мероприятия по улучшению жилищных условий отдельных категорий граждан, которые сами не могут купить жилье, в том числе и малоимущие семьи. Второй блок – это, конечно, создание условий, чтобы люди могли переезжать сами в новые жилые помещения, как это когда-то было в ЖКХ.

– Вы посмотрите, что у нас творится в центре Саратова, – сказал депутат. – Если мы не будем реконструировать центральную часть города, через 10-15 лет она будет без электроэнергии, без воды, без тепла. Поверьте мне как инженеру. Только реконструкция территории параллельно с выполняемыми работами по застройке может привести в соответствие инженерные сети. Эта тема в ближайшее время однозначно будет подниматься. Сегодня нужно активнее включаться в программу стимулирования строительства жилья. Я готов вести разговор с властью о возврате механизма государственной гарантии бюджета Саратовской области. Мы готовы на уровне областной думы этот вопрос поднять. По каждому конкретному объекту должен быть конкретный расчет.

Цивилизованное общество не может быть цивилизованным, если в нем не работают деньги. В Саратовской области есть грамотные застройщики, которые за последние 15 лет научились проектировать и заказывать качественные объекты. Объекты этого десятилетия, даже эконом-класса, даже панельные дома, несколько отличаются от тех, что были 30 лет назад. По словам Леонида Писного, у нас нормальный строительный комплекс, который может на гора выдавать 900-950 тыс. кв. метров жилья. Это один из насосов налоговой политики, который подпитывает в том числе и областной бюджет.

«Я всегда говорю, что завод силикатного кирпича кормит 500 учителей и 4000 учащихся только за счет своей деятельности». И все это на сегодняшний день застыло в ожидании. Какого чуда мы ждем? Надо двигаться и работать сообща.

Вячеслав ШЕВЧЕНКО (Саратовский филиал банка «БФГ-кредит»):

– Банк официально присоединился к программе «Стимул», банку выделен предварительно лимит в размере 1 млрд 300 млн рублей с обеспечением. Ставка, которую мы декларируем по банку, – это 3%. Почему же все-таки не доходит у нас до реального финансирования? Выяснилось следующее. К нам приходят разговаривать владельцы бизнеса, уважаемые люди. Многие из них почетные строители, заслуженные строители. Конечно, такие встречи нужны, но в дальнейшем мы хотели бы встречаться со специалистами-исполнителями – с экономистами, финансистами, бухгалтерами.

Нужен один результат: предоставление комплекта документов, который затребует банк. Лишнего мы никогда не потребуем. Мы идем таким путем: сначала решение кредитного комитета, потом все остальные сопутствующие договоры. А решение кредитного комитета для нас – это закон.

Анна СЕНОЖЕНСКАЯ, управляющая «Энгельс­строй»:

– Если мы хотим доступную ипотеку, это должно подкрепляться масштабным массовым строительством. «Энгельсстрой» на протяжении многих лет участвовал в различных федеральных программах. Мы зарекомендовали себя на рынке достаточно надежной строительной компанией. На протяжении последних 5 месяцев мы пытаемся войти в программу «Стимул», но не можем. Я считаю, что банки сознательно не предоставляют кредиты, хотя для кредитования созданы реальные условия. Банки не желают идти навстречу реальному сектору.

Яна ШАНКОТ, руководитель Первой страховой компании:

– Как страховщики, работники финансовой структуры мы прекрасно понимаем, какие риски несут страховщики и банки при реализации данной программы. Поэтому я отчасти разделяю точку зрения банкиров, прекрасно понимаю все проблемы.

Не секрет, что многие страховые компании еще в докризисное время обожглись на страховании финансовых рисков и сейчас, конечно, опасаются. Мне бы хотелось от лица страховщиков выступить инициатором создания рабочей группы. Мы несем ответственность, и немалую. Это большие деньги, и, соответственно, нас интересуют финансовая ответственность, устойчивость и платежеспособность контрагента. Нам нужно тесно взаимодействовать с банками, которые согласились участвовать в реализации программы «Стимул», для того чтобы понять, каким образом мы можем минимизировать риски. Нужно проработать вопрос по основным понятиям, терминам, критериям.

Мы работаем с ИКСО уже давно, и страхование не несет такой уж большой нагрузки на клиента. И, учитывая аккумуляцию всех рисков нам, страховщикам, нужно объединиться и разработать единую программу. Соответственно, подобрать тарифную политику. Можно уверенно сказать, что страховщики будут инвестировать те бизнес-проекты, бизнес-планы, которые застройщики предоставляют в банк. Страховые компании должны быть открытыми для общения с застройщиками и выработать единую схему реализации программы «Стимул».