Поздний старт

Как вспоминают «долгожители» этого рынка, первые попытки создания ипотеки имели явный предвыборный подтекст и привкус пиара. Руководители области никак не хотели осознать необходимость введения этого финансового инструмента. И только в 2005 году, когда в большинстве регионов уже можно было купить квартиру по схеме ипотеки, был сделан решительный шаг в этом направлении и в Саратовской области. Денис Филиппов, и.о. министра строительства и ЖКХ Саратовской области стоял у самых истоков, создания ИКСО:

– Губернатором Павлом Леонидовичем Ипатовым было дано поручение создать институт ипотечного кредитования, – вспоминает Денис Сергеевич. – Хочется отметить сложную, но слаженную работу банков, страховых и оценочных компаний, благодаря чему строительные компании смогли получать деньги на этапе строительства. Свой вклад внесла и областная Дума, с ее поддержки был вовремя увеличен уставной капитал ИКСО. Коллектив ИКСО мы собирали по единице, и теперь он работает, как механизм швейцарских часов. Именно эти люди обкатывали новые программы, и я искренно горжусь, что участвовал в создании этой корпорации.

Несмотря на то, что саратовцы начинали, когда большинство регионов уже являлись опытными операторами ипотеки, руководство области смогло пойти нетореным путем. В нашей области создана удачная модель социальной ипотеки, которая активно работает: практически каждый второй участник этого вида кредитования поддерживается государством. И происходит это эффективно и адресно. В частности, под социальную ипотеку подпадают определенные категории граждан в соответствии с законом Саратовской области «О социальной ипотеке», им компенсируют от 50 до 70 процентов стоимости обслуживания займа. По признанию специалистов, наш опыт активно перенимают соседние регионы. Кроме того, стоит отметить, что законодательство позволяет направить семьям с двумя и более детьми средства материнского капитала на приобретение жилья, а с учетом программы АИЖК ими можно воспользоваться, не дожидаясь поступления средств Пенсионного фонда.

– Одно из самых значимых событий прошедших лет – это вступление ИКСО в ассоциацию ипотечных компаний, – утверждает Светлана Мокеева, и.о. генерального директора ОАО «ИКСО». – Прежний директор ИКСО Денис Филиппов регулярно входил в состав совета директоров этой организации, постоянно переизбирался на эту должность. А это, разумеется, свидетельствует о высоком уровне саратовской ипотеки.

В 2008 году, когда большинство банков прекратило деятельность по ипотечному жилищному кредитованию, ИКСО продолжала свою миссию. Конечно, ожидался обвал рынка. В результате того, что платежеспособность заемщиков существенно снизилась, правительством страны был принят ряд мер для стабилизации ситуации на ипотечном рынке. Был предложен новый финансовый продукт – реструктуризация. И Саратовская область в числе первых вместе с банком МБРР реализовала эту программу. Эта программа действует до сих пор – многим семьям мы помогли сохранить единственное жилье. В результате и число просроченных кредитов в Саратовской области находится на одном из самых низких уровней в стране.

Прошлый год был отмечен значительным ростом выдачи ипотечных кредитов. В мае 2009 года ИКСО открыла новый центральный офис, что позволило усовершенствовать структуру персонала и увеличить выдачу ипотечных кредитов. Сейчас готовится к открытию новый, дополнительный офис, который не только будет оформлять кредиты, но и помогать людям выбирать жилье в новостройках, поскольку располагаться будет именно в районе массового строительства.

Вся эта активная деятельность просто не могла не принести свои плоды. И если в 2005 году на долю ИКСО приходилось лишь 5 процентов рынка ипотечного кредитования, то сейчас – уже 35 процентов. А на днях корпорация выиграла аукцион фонда РЖС на право аренды 141 гектара земли для микрорайонной застройки. В поселке Солнечный-2, который появится на бывших землях института Юго-Востока, в строительстве будут применяться новые технологии, при этом 60 процентов жилья построят именно эконом-класса.

Руководящие
и направляющие перспективы

Три руководителя федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования специально приехали в Саратов, чтобы поздравить ИКСО с первым юбилеем. Естественно, не обошлось без анализа ситуации и наметок векторов развития. В рамках «Ярмарки недвижимости-2010» была проведена конференция, на которой и выступили с докладами руководители АИЖК.

– Мы сейчас с радостью наблюдаем, что многие банки, которые в 2009 году сворачивали программы ипотечного кредитования, снова выходят на этот рынок, – констатировал Андрей Шелковый, исполнительный директор АИЖК по жилищному финансированию. – У агентства не стоит задача занимать большой объем рынка – важнее создавать все условия для партнеров, банков и ипотечных корпораций, чтобы рынок развивался активней. И уже видна положительная динамика даже по тем ставкам, которые есть сейчас. В 2009 году было много аналитики, по которой получалось, что средняя ставка по ипотеке – 15–17 процентов. Это было не совсем верно. Конечно, статистика давала верные средние цифры, просто там учитывались так называемые заградительные ставки – многие банки вводили высокие проценты по ипотеке, чтобы не заниматься этим продуктом, но в то же время формально от него не отказывались. Сейчас реальная годовая ставка составляет 11 процентов годовых после оформления права собственности, плюс предусмотрено довольно много бонусов для тех, кто попадает в ряд льготных категорий.

Как заявил федеральный эксперт, для любого заемщика важна не ставка сама по себе, а та долговая нагрузка по кредиту, которую он будет нести в течение довольно длительного времени. Однако известно, что ежемесячный платеж гораздо больше зависит от стоимости квадратного метра, чем от ставки по ипотеке. Нужно не только стимулировать спрос со стороны населения, но и балансировать на грани стоимости метра для увеличения предложения и мощности строительной отрасли.

И поскольку перспективы развития рынка строительства жилья эконом-класса и ипотеки в России выглядят весьма благоприятно, то понятно, что АИЖК, а вместе с ней и другие участники рынка готовы совершенствовать свои продукты. Поскольку президентом Дмитрием Медведевым поставлена задача массового строительства малоэтажных домов площадью от 70 до 150 квадратных метров, то и развитие ипотеки идет в этом направлении.

Сейчас деятельность АИЖК разделена на две больших составляющих: это стандартные ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой и инновационные направления деятельности. До конца года будет разработано такое предложение, как ипотека для молодых ученых, а чуть позже еще ряд продуктов для определенных категорий молодых людей. Уже появилась возможность приобретать жилье под плавающую процентную ставку. Кроме того, недавно заработала страховая компания АИЖК, которая позволяет снизить размер первоначального взноса для заемщиков практически до 10 процентов. Кроме того, агентство планирует активно развивать выпуск ипотечных облигаций, предоставление поручительств под выписки для банков, которые готовы аккумулировать достаточно большие портфели и самостоятельно делать такие выплаты.

Но главная новелла еще впереди. С 1 января 2011 года АИЖК решила отказаться от рефинансирования кредитов на постройку малоэтажного жилья, которые входят в стандартный набор ипотечных кредитов. Вместо этого рынку будет предложен продукт, с помощью которого можно будет кредитовать как строение, так и земельный участок, на котором оно расположено. Нынешнее предложение для малоэтажного строительства позволяет кредитовать дома, но не землю под ним. Особые возможности предоставляются при комплексном освоении участков под массовую малоэтажную застройку. Впрочем, изучение всех деталей и тонкостей этого процесса еще впереди. По прогнозам специалистов, примерно половина россиян в ближайшие 20–25 лет вынуждена будет покупать новое жилье: те квартиры, в которых они проживают сейчас, исчерпают свой технических ресурс. И в этом случае без ипотеки они вряд ли смогут обойтись.