22 апреля 2008 года были внесены изменения в постановление правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения», которыми годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, установлен в размере 0,2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Это изменение затронуло земельные участки, предоставленные в аренду для строительства многоэтажных домов, арендная плата за которые до этого взималась по ставке 2% от кадастровой стоимости, что, в свою очередь, позволило несколько приостановить темпы роста цен на строящееся жилье.

Следует отметить, что указанным постановлением правительства размер арендной платы за земельные участки установлен в зависимости от вида их разрешенного использования.

В отношении земельных участков в составе земель населенных пунктов виды разрешенного использования определены в приказе Роснедвижимости от 29 июня 2007 г. № П/0152 «Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» и в отношении рассматриваемых здесь земельных участков вид разрешенного использования обозначен как «земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки».

Также данный вид разрешенного использования содержится в типовом перечне видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных постановлением правительства Саратовской области от 07.07.2009 г. № 270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области».

Согласно Градостроительному кодексу РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне, которые устанавливаются правилами землепользования и застройки.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденными решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 г. № 27-280, указанное разрешенное использование установлено для зоны Ж-1 – зоны многоэтажной многоквартирной жилой застройки.

Сами же Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» дают определение разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости как использование недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом, ограничениями на использование недвижимости, установленными в соответствии с законодательством, а также публичными сервитутами.

Отсюда следует, что разрешенное использование земельных участков «предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки» определяет использование таких участков и для строительства многоэтажных многоквартирных жилых домов.

Однако администрация города Саратова при всем этом считает, что только после введения в эксплуатацию многоквартирного жилого дома земельный участок, предоставленный для его строительства, и становится земельным участком, предназначенным для его размещения. Соответственно, именно только после подписания акта ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, арендная плата за земельный участок, на котором он расположен, и составит 0,2% от его кадастровой стоимости. А до этого момента – 2%.

В расчет администрацией города Саратова категорически не принимаются положения жилищного законодательства, согласно которым с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Принимая во внимание, что предметом договора аренды может быть исключительно земельный участок, стоящий на государственном кадастровом учете, то с момента, когда законченный строительством многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, такой земельный участок и становиться общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Договор же аренды земельного участка прекращается в силу закона.

Налицо явное противоречие действий администрации Саратова и федерального законодательства.