По такому принципу работают сегодня саратовские оценщики

Впервые об оценке заговорили в 1993 году. Но тогда, в начале реформ, говорить о полноценной работе в этом направлении было бы наивно. Рынок у нас в те годы больше напоминал эпоху базара, никто толком не знал, как профессионально рассчитать, к примеру, стоимость промышленного предприятия. За 10 лет ситуация, однако, изменилась кардинальным образом. Без оценки специалиста вы сегодня вряд ли можете надеяться на удачную сделку. Саратов не остался в стороне от оценочной деятельности.

Про работу таких специалистов, как оценщики, известно немного. Хотя именно они стоят на страже интересов как собственника-продавца, так и покупателя. Третья сторона в этой деятельности – государство, которое получает доходы в казну в виде налогов. Поэтому неудивительно, что государство стало придавать особое значение данной профессии. Прежде всего, в лице федерального Министерства имущественных отношений, которое явилось одним из инициаторов проведения в Москве конгресса «10 лет оценочной деятельности в России. Итоги и перспективы».

Проходил этот форум в столице 4-5 июня. Кроме Минимущества в числе его организаторов были: Российское общество оценщиков, Торгово-промышленная палата РФ, Финансовая академия при правительстве РФ, многие другие организации и ведомства.

Достаточно привести только несколько фактов. В стране сегодня трудятся на ниве оценки имущества, земли и бизнеса более 6 тысяч специалистов. В прошлом году объем рынка этих услуг составил около 7 миллиардов рублей. Эти цифры называл на конгрессе министр имущественных отношений России Фарит Газизуллин. Он же наметил и перспективы: в течение пяти лет институт оценки должен стать неотъемлемой частью российской рыночной инфраструктуры...

На конгрессе было семь саратовских делегатов, четверо из которых – оценщики, еще трое – представители областного комитета по управлению имуществом.

Так что же такое оценка и с чем ее «едят»? Почему вдруг для предпринимателя стали необходимы точные рыночные расчеты, а не простой, подчас примитивный торг, такой привычный для эпохи первоначального накопления капитала?

На эту тему мы беседуем с делегатами конгресса – членами Российского общества оценщиков, директором «Поволжского экспертного бюро» Татьяной Георгиевной Лебедевой и финансовым директором фирмы «РЕАН» Ларисой Александровной Конновой.

– Когда рассуждают об оценке, зачастую думают только о недвижимости, о жилье, которое хотят продать. Простые граждане смутно себе представляют другие сферы деятельности профессиональных оценщиков. А в чем их суть, что сегодня на повестке дня наиболее для вас актуально?

Т.Л.: – Оценка земли – это, пожалуй, самое важное на сегодняшний день. До принятия федерального закона «О земле» возникали противоречия: обсчитывались только строения, здания и сооружения, будь то жилой дом или промышленное предприятие. А землю вовсе не учитывали, словно ее и не было. Однако после того, как закон был принят, вся недвижимость «встала» на свои места, а без данного фактора говорить о праве частной собственности вообще бессмысленно.

В царской России, между прочим, в первую очередь оценивалась земля, этому уделялось первостепенное значение, прежде всего для системы налогообложения. Землю можно было не только продать, но и заложить в банк для получения кредита. Современная Россия постепенно возвращается не только к понятию частной собственности, но и делает огромные успехи в данном направлении. По крайней мере, саратовские специалисты, побывавшие на конгрессе, смогли в этом убедиться.

США, например, совершенствовали свою оценочную деятельность на протяжении 60 лет, а мы вплотную подошли к нормам цивилизованного мира за десяток лет. Хотя, спорить не буду, зарубежные эксперты еще продолжают теснить наших. Вы знаете о предстоящей реорганизации РАО «ЕЭС России». Тендер по оценке имущества энергетического монополиста проводился между различными компаниями, но выиграла его зарубежная фирма.

– Я отлично помню период повальной приватизации наших предприятий, когда они продавались буквально за копейки, гораздо ниже рыночной стоимости. Интересно взглянуть на ситуацию спустя десять лет.

Л.К.: – Возьмите только одну сторону проблемы – интеллектуальную собственность. Она присутствовала в качестве патентов или свидетельств на изобретения на том или ином предприятии. Но никто не принимал во внимание экономический эффект от их внедрения в производство. Рассчитывалось все по стоимости затрат на подобные разработки: сколько человек над ними трудилось, их заработная плата. Вот и получились копейки...

Кроме того, здания и сооружения уходили с молотка по остаточной стоимости. А в советское время считалось, что чем больше предприятие строит, чем больше осваивает капитальных вложений, тем оно лучше работает.

Посмотрите, сегодня в стране полным-полно брошенных заводских корпусов. Они и по сей день числятся на балансе у предприятий, стоимость у них – миллионы, только спрос на них нулевой. Так что оценочная деятельность – это вовсе не бухгалтерские расчеты, а реальное исследование конъюнктуры рынка.

Но есть и сегодня перегибы. На конгрессе министр Фарит Газизуллин говорил о фактах, когда в процессе приватизации предприятие оценивается в 8 миллионов долларов, в то же время его настоящая стоимость – в тридцать раз больше.

Т.Л.: – Кстати, в сферу нашей деятельности входит и такое понятие, как оценка интеллектуальной собственности. Поэтому таких явных пробелов, какие происходили в момент приватизации в середине 90-х годов, уже нет. Мы постепенно переходим в цивилизованное управление имуществом.

– А как быть с таким явлением, как занижение цены? Не секрет, что увеличение стоимости продаваемого имущества неизбежно ведет к увеличению налогов при сделке. Нет ли опасности того, что роль оценщика может быть сведена к тому, чтобы скрыть реальную цену?

Т.Л.: – Спору нет, есть такие клиенты, кто хотел бы уйти от налогов. Впрочем, налоговое законодательство у нас очень далеко от совершенства, я это хочу специально отметить. Многое осталось от прежней базы – и советской, и российской, образца еще начала реформ. Однако наши оценщики не участвуют в сомнительных сделках, они берегут свое имя, дорожат деловой репутацией и лицензией, которая выдается Министерством имущественных отношений России.

Л.К.: – Зачастую заказчик не знает, в какую фирму ему обратиться, он не ведает о последствиях, когда вступает в контакт с сомнительными специалистами, именующими себя оценщиками. Понимаете, в чем дело, Минимущество отзывает лицензию, но сам документ остается в фирме. А для того, чтобы реально проверить оценщика, необходимо сделать выписку на соответствие оценочной фирмы из реестра министерства, которая готовится в течение недели. Но для заказчика-бизнесмена поговорка «время – деньги», поверьте, не пустой звук. Это и получение кредита в установленные сроки, и возможность потерять клиента.

– Сколько же всего на сегодняшний день оценщиков в Саратовской области имеют лицензию Министерства имущественных отношений? И кто контролирует непосредственно вас и ваши фирмы?

Т.Л.: – Всего оценочных фирм, тех, кто работает с лицензиями, у нас в губернии 38. В Саратовском региональном отделении Российского общества оценщиков состоит 27 человек.

РОО – это не просто общественная организация, она выполняет организующие функции, а также информационные. Например, проблема выписки из реестра Минимущества решаема именно благодаря обществу, которое ежемесячно должно делать запросы в министерство. Тогда заказчик может не утруждать себя хождениями за тридевять инстанций.

Что касается контроля за нашей работой, то он в регионе осуществляется со стороны областного комитета по управлению имуществом. Кстати, председатель комитета Александр Харитонов также был участником конгресса в Москве.

– Означает ли это, что оценочная деятельность контролируется государственными органами?

Л.К.: – Отнюдь. Наша задача – быть независимыми и от пожеланий клиента, идущих вразрез с правилами игры на рынке, и от чиновников. Комитет всего лишь контролирующий и проверяющий орган, он никоим образом не влияет на результаты оценки. В случае возникновения судебных разбирательств, связанных с оценкой, комитет проводит экспертизу представленных отчетов на соответствие их действующему законодательству.

А совсем недавно на заседании общества оценщиков мы еще создали экспертный совет, который будет проверять отчеты оценщиков – членов РОО. Также общество будет заниматься созданием информационной базы по сделкам с недвижимостью, акциями, земельными участками. Эта информация необходима не только для оценщиков, но и для предпринимателей, а также потенциальных инвесторов. Наличие доступной информационной базы и правового поля сделает рынок оценочных услуг цивилизованным.

– Извините за каламбур, насколько велика цена ошибки оценщика?

Т.Л.: – Ошибка оценщика – это нонсенс. Профессионал не имеет права на ошибку, и он не будет соучастником той или иной аферы. Судебного разбирательства тогда не миновать, это крах всей сделки, убытки, неприятности, потеря клиентов. Не забывайте, в бизнесе всегда найдется какая-то третья сторона, заинтересованная в том, чтобы лишний раз все проверить или перепроверить. Даже владеющий всего одной акцией предприятия, по идее, в состоянии «завернуть» сделку, если вскроется подвох. Разумеется, если подаст исковое заявление в суд. Так что наша работа поистине на вес золота.

Опубликовано: «Новые времена в Саратове», № 23(38), 27 июня – 3 июля 2003 г.