Земельный вопрос по-прежнему остается одним из самых болезненных для российских предпринимателей. На сложности с выделением и оформлением земельных участков жалуются большинство из них. Кроме того, земля в нашей стране так и не стала полноценным имуществом – например, получить банковский кредит под ее залог все еще нелегко. Продолжающиеся изменения в российском законодательстве призваны сгладить наиболее острые моменты и облегчить жизнь как предпринимателей, так и обычных граждан.

– К системе реестров было очень много нареканий – большие очереди, коррупция, постоянно растущие издержки участников, – отмечает председатель комитета ТПП РФ по оценке и экономике недвижимости Олег Скуфинский. – Как отклик на эти проблемы был принят федеральный закон № 334, так называемый «закон о мостиках». Он, если так можно выразиться, обвенчал два федеральных закона – о кадастровой оценке недвижимости и о регистрации прав на нее.

Новый закон решил целый ряд мер, исключающих дублирование функций, ненужные бумаги, деньги и действия. А Росреестр в ходе этой процедуры получил дополнительные функции по ведению кадастра объектов недвижимости, оценке земель, земельному мониторингу, государственному земельному контролю. 1 сентября завершился процесс реорганизации и в Саратовской области – управление Роснедвижимости было присоединено к Федеральной регистрационной службе.

В рамках реформы особое внимание уделено подготовке кадастровых инженеров, которым предстоит пройти аттестацию. Сегодня кадастровые службы в большинстве случаев работают самостоятельно, как коммерческие структуры, причем цены на их услуги могут отличаться в разы. Реформа дает возможность упорядочить рынок землеустроительных работ, повысить качество услуг, стабилизировать ценовую политику.

В нашей области аттестационная комиссия была создана в прошлом месяце. Сейчас решается вопрос ее технического обеспечения, загрузки компьютерной базы и базы по приему экзаменов.

– Существует и еще один технический нюанс, – поясняет руководитель управления Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по Саратовской области Сергей Тимошин. – Сдача экзамена будет проходить в режиме он-лайн перед московской приемной комиссией. Это позволит исключить варианты с недобросовестной сдачей. После проверки тестов результаты будут присланы в Саратов, а мы уже здесь будем выдавать аттестат. Кстати, в некоторых регионах такие экзамены уже прошли.

Отдельного внимания заслуживают поправки в закон «Об оценочной деятельности» (в части кадастровой оценки). В частности, снята нижняя планка периодичности проведения работ по оценке: осталось только «не реже одного раза в пять лет». Это позволит провести корректировку кадастровой, а значит, и рыночной стоимости объектов.

– Не секрет, что в связи с кризисом цена на земельные участки серьезно упала, например, в Московской области – в три раза, – говорит Олег Скуфинский. – При этом мы как платили высокие налоги, так и продолжаем платить. Этот вопрос необходимо скорректировать. К счастью, закон предполагает новый – досудебный – порядок урегулирования споров. Налогоплательщик может подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случае, если были ошибки в сведениях об объекте недвижимости, которые использовались для установления стоимости, или при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, которое происходит по заказу налогоплательщика в индивидуальном порядке. Если кто-то с оценкой не согласен по одному из двух вышеуказанных оснований, он обращается в специальный орган – комиссию по досудебному урегулированию споров о результатах кадастровой оценки.

По словам председателя комитета ТПП РФ, немаловажный шаг сделан и в сторону повышения доверия общества к результатам кадастровой оценки. В частности, предполагается создание фонда данных, где будет с разбивкой по регионам размещаться информация о рынке недвижимости, оценке и кадастровой стоимости объектов недвижимости. Помимо всего прочего фонд может стать основой для формирования и развития российской инфраструктуры, содержащей информацию о рынке недвижимости как для бизнеса и профессионалов, так и для органов власти.

Что касается качества проведения кадастровой оценки в нашей области, то, по мнению Сергея Тимошина, она проводится справедливо везде, где нет подложных документов или ошибок в них. «Зачастую целевое назначение земель, их перераспределение, изменение статуса происходит позже произведенной оценки, - пояснил главный государственный регистратор. – Существует определенный пробел в информационном обмене между Росреестром, земельной кадастровой палатой, главами муниципальных образований и налоговой службы. Ведь никогда не существовало «единой сети», у каждой из этих служб своя база данных. Информация об изменении статуса или целевого назначения земель зачастую предоставляется нам с нарушением сроков, да и сам процесс документооборота совсем не идеален».

Однако вскоре ситуация должна измениться. Саратовский филиал Росреестра провел совещание с участием представителей областного правительства, глав муниципальных образований, представителей налоговой службы, земельной кадастровой палаты, по итогам которого с главами администраций подписано двустороннее соглашение, определяющее порядок информационного обмена. И если сейчас поступление информации в налоговые органы происходит в начале финансового года – январе-феврале, то в будущем обмен информацией между Росре­естром, кадастровой палатой, органами МСУ, а впоследствии и налоговой службой, будет происходить ежемесячно, ежеквартально.

Возможно, такой подход позволит и банкам обратить внимание на земельные участки как вариант залога при выдаче кредита. Сейчас этот вид залога используется крайне редко.

– Выдача кредита под залог земли, во-первых, связана с трудностями реализации – необходимо провести аукцион, а это оценка, снятие обременения, – считает Сергей Тимошин. – В основном все упирается в оформительскую часть и, поверьте, не с нашей стороны – у нас ипотека занимает один день. Земли сельхозназначения не идут под залог. А кредитуют банки в основном под урожай будущего года, доход от которого спрогнозировать сложно, и поэтому банку землей заниматься пока невыгодно и неинтересно.

Что касается формирования федеральной базы данных, то в нашей области такая работа уже ведется, но говорить об ее окончании пока рано.

– В нашем регионе 100,2 тыс. кв. км земли, не считая, например, оврагов и водных территорий. Наша задача – с точностью хотя бы до 10 кв. м выверить все объекты, – рассказывает Тимошин. – Нам в помощь – все достижения картографии. Итоги работы картографов надо будет сопоставить, выявить наложение границ – только тогда эта информация может быть объективной.

И если в городе сделать это достаточно просто, то для дачных массивов, где никто и никогда не соблюдал «земельную нарезку», это остается проблемой. А потому помощь муниципалитетов здесь будет востребованной. Впрочем, последние тоже заинтересованы в точности подсчетов: от них зависит поступление в муниципальный бюджет местного налога на землю и строения.