Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения соответствующих прав.

На всей территории нашего государства госрегистрацию сделок проводят на основании Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и других нормативных правовых актов Российской Федерации.

Предоставляет этот вид государственных услуг только Федеральная регистрационная служба РФ (в лице своих территориальных органов). Другие органы исполнительной власти не уполномочены на проведение данной процедуры.

Государственная регистрация сделок и прав (в случае, если законом установлена ее необходимость) имеет важное значение. Договор считают заключенным с момента его регистрации. Несоблюдение этого положения в одних случаях влечет незаключенность сделки (п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК и иные), в других (п. 1 ст. 165 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98) – ее недействительность. В связи с этим даже, например, нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры без регистрации юридической силы иметь не будет.

По сути, госрегистрация является единственным доказательством существования законного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими с мрмента внесения соответствующей записи в Единый госреестр прав.

Обязательна государственная регистрация при совершении следующих операций с недвижимостью:

– продажа жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ);

– продажа предприятия (п. 3 ст. 569 ГК РФ);

– мена жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ);

– дарение недвижимого имущества (п. 2 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), а также отказ от принятия дара (п. 2 ст. 573 ГК РФ);

– участие в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»);

– рента, предусматривающая отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, а также пожизненное содержание с иждивением (ст. 584, 601 ГК РФ);

– аренда недвижимости, в том числе участка лесного фонда, за исключением случаев, установленных законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ);

– субаренда недвижимости, за исключением случаев, установленных законом (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ);

– аренда здания или сооружения, на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);

– аренда/субаренда земельного участка, безвозмездное срочное пользование земельным участком на срок более одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ);

– аренда предприятия (п. 2 ст. 659 ГК РФ);

– безвозмездное пользование участком лесного фонда (п. 2 ст. 23 Лесного кодекса РФ);

– ипотека (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.);

– изменение вышеуказанных прав (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, суд имеет право по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В таком случае сделку регистрируют на основании решения суда.