В последнее время политика нашего государства ориентирована на то, чтобы жилье становилось как можно более доступным. Поэтому основной упор делается на строительство жилья эконом-класса. Однако существует потребность и в квартирах бизнес-класса, и в элитном жилье. Есть ли элитное жилье в Саратове и востребовано ли оно, рассказывает генеральный директор ЗАО «Саратов­облжилстрой» Леонид Писной.

– Есть ли в Саратове элитное жилье и какой процент рынка оно занимает?

– Элитного жилья в Саратове не было и нет. Для него нужны условия: школа с соответствующим уровнем образования, детские сады, учреждения здравоохранения, как правило хозрасчетные, шаговая доступность супермаркета, торгового центра, места досуга. Например, в Москве это отдельные микрорайоны далеко не в центре города. Это критерии элитного жилья. А не отдельно взятая здоровая квартира в центре, в которую надо таскать продукты из той же «Ленты», и ребенка возить в школу через полгорода. Наши оазисы среди трущоб не тянут на элитное жилье.

Что касается жилья бизнес-класса, а это название больше сюда подходит, то объем строительства по сравнению с девяностыми годами упал. Если, допустим, тогда оно достигало на рынке 80-85%, а потом, к середине прошедшего десятилетия, снизилось до 50%, то сейчас объем строительства такого жилья не превышает 15-16%. Мы, то есть ЗАО «Саратовоблжилстрой», такого жилья сдаем в год по дому.

– Может ли быть востребовано элитное жилье в Саратове? Или в силу неких особенностей города оно здесь и не нужно?

– В Саратове нет финансовых возможностей, чтоб создать подобие элитного жилья. Это прежде всего комплекс, для функционирования которого нужна обособленная территория. И самое главное, достаточное количество граждан, чтобы оправдать наличие школы, детского сада, поликлиники. Мы не Москва. Даже если вся элита города сумеет вытянуть по 3-4 тысячи долларов за квадратный метр, наберется, может быть, от силы от 2 до 5 тысяч человек, которые на сегодняшний день жильем в принципе обеспечены. Поэтому потребности пока, на мой взгляд, нет.

Может быть, оно и было бы востребовано. Но в девяностые, когда происходило становление рыночной системы, этим никто не занимался. Сегодня я не вижу никакой возможности формировать какой-то пул под строительство элитного жилья. Имеет место объективное недоверие людей к долевому участию в строительстве. А найти инвестора, который взялся бы расселять квартал и вкладывать деньги в строительство элитки, чтобы потом продать ее по 3-4 тысячи долларов за квадрат в Саратове, нереально. Достаточно вспомнить дом-великан на набережной (хоть он и не элитный, а бизнес-класса) и его печальную судьбу как недостроя.

– С точки зрения строителя, в каком сегменте рынка строить выгоднее – социальном, бизнес-классе или элитном?

– Рентабельность строительной организации не зависит от сегмента рынка, в котором она работает. Выгодно строить везде, если грамотно считать себестоимость и оптимизировать определенные затраты, не снижая качества строительства. Рентабельность застройщиков, конечно, выше при строительстве жилья бизнес-класса. Но и здесь надо обращать внимание не только на рентабельность конкретного объекта, а на прибыльность всей деятельности в целом. Например, если брать такой показатель соответствия как стоимость квадратного метра с коэффициентом один к трем, то с 10 тысячи квадратов социального жилья при рентабельности в 10% будет то же самое, что при трех тысячах квадратов в бизнес-классе при рентабельности в 30%.

– Почему такая разница в ценах на жилье социальное и жилье бизнес-класса? Ведь строятся дома из одних и тех же материалов. Из чего конкретно складывается цена бизнес-квартиры? Какой процент покупатель выплачивает за престиж?

– Во-первых, технология строительства жилья бизнес-класса, в перспективе элитного, и жилья эконом-класса различна. Хотим мы того или нет, социальное жилье это, прежде всего, индустриальное домостроение, то есть панельное. И хотя оно сейчас совершенно иное, нежели 20 лет назад, все равно отсутствует возможность проявить свою фантазию с точки зрения дизайна квартиры. Жилье элитное – это жилье свободной планировки, прежде всего каркасно-монолитное домостроение. Плюс совершенно иное инженерное обустройство, которое выше по затратам, поскольку это улучшенное электроснабжение, другие лифты, это другая система отопления. Естественно, если закладываются подземные гаражи, то это удорожание конструкции в целом. И конечно, это цена земельного участка. Строительство жилья эконом-класса привязано к свободным территориям, а бизнес-класс стремится быть ближе к культурным центрам, где свободных территорий нет. И необходимы затраты, чтобы эти территории расселить. Если грубо, то себестоимость жилья бизнес-класса выше, чем социального, на 50%. За престиж застройщик может «накинуть» еще процентов 20-30 за квадрат.

– Строит ли «Саратов­облжилстрой» жилье бизнес-класса?

– Да, это приблизительно 10% от общего объема выполняемых нами работ. В этом году мы сдали дом на ул. Тараса Шевченко – семь тысяч квадратных метров. В прошлом году сдали дом по адресу Пугачевский тупик, 10. Многие наши дома стали визитной карточкой города – это дом на углу Горького и Челюскинцев, жилой дом на Степана Разина, дом ЖСК «Людмила» на Чернышевского и еще масса объектов.

Мы в этом году прошли миллион квадратных метров, сданных с 1993 года. И в этом миллионе более 100 тысяч метров – жилье бизнес-класса.