Долгосрочное жилищное кредитование глазами саратовских строительных генералов

По данным Министерства регионального развития РФ, на сегодняшний день по ипотечным схемам жилищного кредитования в нашей стране приобретается не более полутора процентов жилья, а объем ипотечных кредитов в общем объеме ссуд, выдаваемых банками, не превышает 6%. При этом в улучшении жилищных условий продолжают нуждаться более 40 миллионов россиян. Почему же так тщательно прорабатываемая законотворцами ипотека почти не развивается? Что мешает ей стать панацеей в российском жилищном кризисе и наделить долгожданными квадратными метрами российские семьи? Ведь доподлинно известно, что массовое строительство с использованием ипотечного кредитования вполне способно стимулировать строительную отрасль и ускорить выход российской экономики из кризиса. Что мешает жилищной ипотеке стать массовым экономическим явлением?

ЗОЛОТОЙ ПРОЦЕНТ

Впервые разговоры об ипотеке как о самом актуальном методе борьбы с всеобщей российской бесквартирностью начались в середине 90-х годов. Когда же возникла реальная необходимость менять слово на дело, в ход пошли многочисленные законотворческие инициативы российских чиновников, которые, увы, не помогли продвижению ипотеки на строительный рынок.

Правда, стоит заметить, что создание системы ипотечного жилищного кредитования изначально базировалось на действующих до конца 2004 года законодательных актах «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», на старом Градостроительном и Жилищном кодексах, некоторые из норм которых не только противоречили друг другу, но и порой были заведомо невыполнимы.

Новая редакция Жилищного кодекса, а также принятые поправки в федеральные законы, в частности документ «Об ипотеке» (залоге недвижимости), плюс принятие многочисленных программ и национальных проектов по типу «Доступное комфортное жилье – гражданам России» пока не принесли этой идее ощутимых результатов. Возможно, потому, что в каждом из таких проектов год от года излагается примерно одно и то же: жилья нужно строить много, кредитов выдавать больше и, конечно же, подешевле...

По мнению экспертов, на сегодняшний день существует несколько причин, почему развитие жилищной ипотеки в нашей стране все же задерживается.

Как правило, чаще всего к причинам, сдерживающим развитие ипотечного кредитования, относятся: необоснованно завышенные цены на жилье, высокие процентные банковские ставки за кредит (15-18% годовых в рублях), а также «неподъемный» для большинства российского населения первый взнос, который в подавляющем большинстве банков составляет около 30% от стоимости жилья (для сравнения: в США – всего 3%).

Что касается немалых процентных ставок, то высокая инфляция в нашей стране играет не последнюю роль в медленно развивающейся ипотеке. Российские банки вполне логично разъясняют, что ставка по кредиту никак не может быть меньше инфляции, которая в прошлом году перешагнула 11-процентный порог.

По мнению экономистов, при инфляции в 10% ипотека уже в принципе не может работать. Ведь чтобы она могла нормально существовать, цены не должны расти быстрее, чем на 3-5% в год. Кредит-то выдается на очень длительный срок. Однако к «инфляционной» ставке банки накручивают еще и дополнительные кредиторские – 4-7%, заранее страхуясь от всевозможных издержек.

Понять российских банкиров не сложно: ведь многолетние ипотечные займы, которые выдаются в нашей стране на 15-20 лет, в условиях нестабильно меняющейся экономики пока остаются для кредитных организаций своеобразной «русской рулеткой». И если на Западе можно спокойно получить ипотечный кредит на 30 и даже 40 лет, то кто может спрогнозировать развитие экономической ситуации в России на несколько десятилетий вперед? А высокий риск банков, как известно, оборачивается высоким процентом для заемщиков.

Впрочем, не так давно на защиту интересов банков встала федеральная власть. Чиновники планируют добиться сокращения банковских ставок, выпуская гарантируемые государством ипотечные облигации. Пока же процентная ипотечная ставка в 15-17%, к сожалению, является неподъемной для большинства небогатых россиян.

– Если образно сравнивать развитие ипотечного кредитования с развитием, скажем, автомобильного производства, то промышленное производство проходит несколько стадий: единичное, мелкосерийное, серийное и массовое – поточное. В конечном счете, ипотечное кредитование должно быть массовым, но оно пока остается на первом – единичном этапе, – таково мнение председателя Ассоциации «Союз застройщиков» Якова Стрельцина. – Почему? Да потому, что предоставление всеми вместе взятыми банками Саратова полутора десятков кредитов нельзя назвать полноценным внедрением ипотеки. Да, вы правы, высокая процентная ставка банков лишает возможности получить жилье тех, кто в нем нуждается. Что же касается сетований банкиров о том, что они не могут кредитовать ниже, чем инфляция, то этот прием с их стороны является небольшим элементом лукавства. Ведь, как известно, на финансовом рынке имеются инструменты – средства пенсионных фондов и привлеченные из-за рубежа ресурсы, которые могли бы значительно снизить ставку ипотечного кредита. Да вот только получая более дешевые ресурсы, банковской системе гораздо удобнее «переварить» ее на более выгодных проектах, а не на жилищной ипотеке. Что же касается ипотечных ставок, то, по моему мнению, они должны быть не более 8-10%. Еще один элемент удорожания – сама процедура оформления ипотечного жилищного кредита, кстати, достаточно длительная по времени (не менее 2 месяцев) и достаточно затратная для заемщика. Для того чтобы оформить кредит, требуется масса документов, которые долго проверяются... А затраты на оценку имущества, на саму сделку, они только добавляют в цене обслуживания от 1 до 2% в разных банках и при различных схемах. Плюс страхование имущества, страхование жизни и тому подобное: все это также облегчает карман заемщика. И в этом случае даже декларируемая ставка в 16% реально превращается уже в 18%, а это при хорошей зарплате в 15-25 тысяч рублей достаточно чувствительно для любой семьи.

Количество же тех саратовцев, которые могут купить квартиру вообще без кредита, по нашим данным, год от года только уменьшается. Сегодня у нас на рынке не менее 140 тысяч квадратных метров жилья в новых домах, предложенных к продаже. И если даже оценить это жилье по средней цене 15 тысяч за 1 квадратный метр, то сумма получится приличная – порядка двух миллиардов рублей.

Что нам остается делать в ожидании ипотеки? Да только работать и надеяться... Надеяться на то, что федеральный законодательный уровень сможет облегчить налоговое бремя банкам, которые размещают деньги под ипотечные программы. И такие способы, как мне кажется, у власти имеются.

Кстати, в 2004 году совокупный ипотечный портфель российских банков составил 30 млрд рублей. Правда, в 2001 году он оценивался вообще в 1,7 млрд рублей. В прошлом году, по данным Министерства регионального развития РФ, россиянам было выдано около 40 тысяч ипотечных кредитов. В 2005 году все ждут увеличения их количества, ведь президент Путин в своем недавнем послании дал поручение разработать меры, чтобы к 2010 году число выданных ипотечных кредитов было не менее одного миллиона единиц. Будет ли движение и дальше? Посмотрим...

ЖИЗНЬ ВЗАЙМЫ

Еще одной, не менее важной причиной медленного развития ипотечного кредитования в России является низкая платежеспособность населения. По данным Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, наиболее типичным получателем ипотечного кредита можно назвать россиянина в возрасте 35-45 лет, с зарплатой от 10 до 50 тысяч рублей (в зависимости от региона). Чтобы получить кредит, заработок у заемщика должен быть стабильный, а вот его «белизна» в некоторых случаях необязательна. И если саратовские банки еще требуют официальную справку о реальных доходах, то в столице достаточно лишь слов начальства о том, что вы получаете большую зарплату. Однако, по оценкам Росстроя, приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита пока могут не более 6% россиян.

– Когда идут разговоры про ипотеку, все понимают ее по-разному. Но что должна представлять из себя российская ипотека в действительности, многие не знают, – высказался генеральный директор строительной фирмы «Шэлдом» Байтемир Шамхалов. – Изначально в нашей стране ипотека была написана по западной схеме, но экономика и менталитет России, согласитесь, все же отличается от стран Запада. Сегодня все говорят: ипотеку своими высокими процентами тормозят банки. Но поверьте, банки с удовольствием пойдут на ипотечное жилищное кредитование, только с одним условием: у них должна быть гарантия возврата. А гарантом у нас может выступать только государство. Теперь же представьте себе такую ситуацию: по ипотеке люди получили целый подъезд. И вот проходит месяц – один не платит, проходит второй месяц – еще у нескольких заемщиков возникли денежные затруднения, и они тоже не смогли заплатить. И что им делать в этом случае? У нас ведь народ мудрый, поэтому собирается весь этот «ипотечный» подъезд полным составом и решает: да ну его, этого банкира! Давайте лучше перекроем Усть-Курдюмскую трассу с лозунгом «Долой толстопузых богачей!» и вообще ничего платить не станем, нам ведь это жилье вообще по жизни положено. Это, конечно, утрированный вариант, но ведь такое вполне может произойти и в реальности, не правда ли? Ведь мы привыкли, что нам все должны: и страна, и работодатель, а здесь ты должен обеспечить свое жилье сам, своими руками, своей работой. А в случае подобного инцидента государство, поверьте мне, никогда не встанет на сторону банкиров. Так что банки, выдающие кредиты, у нас в России практически не защищены. Здесь нужна строгость: не выплатил в течение месяца полагающуюся сумму – немедленно выселять! И не смотреть, кем является заемщик – инвалидом, многодетным или участником войны. Только в этом случае человек, прежде чем взять ипотечный кредит, десять раз подумает, как его возвратить, и не будет надеяться на «авось». Пока же я не вижу никаких перспектив в развитии жилищной ипотеки, и это очень плохо. Ведь строится жилья сейчас много, а раскупается мало... Ипотеку, во всех ее направлениях, обязательно должно поддерживать государство, без этого нельзя.

ИПОТЕКА ИПОТЕКЕ – РОЗНЬ

Действительно, в стране, где более 60% населения находятся за чертой бедности, успешное развитие ипотечного кредитования можно поставить под большое сомнение. Видимо, этот простой довод пришел и в умные головы федеральных законотворцев, решивших, что помимо «коммерческой» ипотеки в России должна иметь место и ипотека «социальная».

И если коммерческая ипотека, то есть ипотека без участия государства, призвана решать жилищные проблемы граждан, имеющих достаточный размер доходов для выполнения обязательств по ипотечному кредитованию, то социальная ипотека должна быть рассчитана на малоимущих граждан. Кстати, подобное разделение имеет под собой весьма сильное основание: ведь благодаря новому Жилищному кодексу очереди на жилье фактически ликвидировались.

Программы, которые сейчас разрабатываются в рамках социальной ипотеки, будут направлены на оказание социально незащищенным гражданам господдержки в улучшении их жилищных условий. На законодательном уровне социальная жилищная ипотека уже получила одобрение, а механизмы ее действия нашли отражение в федеральной целевой программе «Жилище», а также в Концепции развития системы ипотечного кредитования.

В конце 2003 года Государственная дума РФ предложила различным ведомствам разработать специальный закон о социально-жилищной ипотеке, который бы помог обзавестись жильем малоимущим бюджетникам.

Первыми о готовности развернуть программу социальной ипотеки заявило московское правительство. В ближайшее время московским чиновникам предстоит разработать несколько схем социальной ипотеки, в которых будет указано, какие категории граждан имеют право на получение жилья. Выбор здесь небольшой: либо москвичи смогут воспользоваться схемой, согласно которой предусмотрена продажа квартир, построенных по городскому заказу, по инвестиционной стоимости жилья, то есть без «накруток», либо же москвичи смогут претендовать на субсидии для покупки жилья на рынке по стандартной ипотечной схеме.

Впрочем, не только в столице заботятся о крыше над головой своих граждан. На июньском заседании Саратовской областной думы депутатами в первом чтении было принято решение о компенсации заемщикам ипотечного кредитования части расходов по оплате процентов займа на приобретение жилья. Кстати, компенсации будут выдаваться за счет средств областного бюджета. И вполне возможно, что изменения, вносимые в областной закон «Об ипотечном кредитовании», помогут саратовским заемщикам быстрее расплатиться с кредиторами.

– Схема очень простая: компенсация будет предоставляться в размере 50% от фактически произведенных расходов на погашение процентов по ипотечному кредиту, – прокомментировал ситуацию заместитель председателя областной думы, председатель думского комитета по вопросам индустриальной, строительной и коммунальной политики Леонид Писной. – Право на получение этой компенсации будут иметь заемщики, которые не являются собственниками жилых помещений или нанимателями квартир по договору социального найма, если обеспеченность общей площадью на одного человека не превышает 14 квадратных метров. Кстати, процент займа не может превышать в 1,4 раза ставку рефинансирования, то есть, если кто-то захочет на этом подзаработать, искусственно создав заем под большой процент по разным «серым» схемам, то он будет в этом ограничен. Сколько потребуется денег для компенсаций? По нашим подсчетам, одна семья в год обходится в 25-27 тысяч рублей. В этом году таких семей будет примерно 250: под это в областном бюджете уже заложено 5 миллионов рублей. На следующий год, по нашим расчетам, количество семей увеличится до 1000, а сумма на выплату компенсаций должна будет увеличиться от 25 до 30 миллионов рублей. Вообще, могу сказать, что для бюджета области эти суммы не являются очень уж критическими. Дело в том, что, по нашим подсчетам, «раскачивание» рынка жилья, в хорошем понимании этого слова, даст области дополнительные налоговые поступления, примерно совместимые с этими суммами. Ведь в данном случае прозрачность экономики и рынка жилья будет более видимая, ее можно будет проверить. Поэтому я считаю, что за счет этого налоговые отчисления от организаций, работающих на рынке жилья, возрастут. Кстати, по такой же схеме компенсаций заемщикам работает Тверь, и, насколько мне известно, довольно успешно.

Насколько успешными будут оптимистичные планы саратовских депутатов, покажет время. А пока же современной демократической России не мешало бы перенять опыт кредитования у великой царской державы, во времена которой ипотечные кредиты на жилье не только регулировались государством, но и выдавались под 3-8% годовых на срок до 60 лет.