Пожар – это всегда страшно. Но особенно страшно жить в постоянном ожидании пожара. Жить и осознавать, что ваше жилище (как правило, довольно скромное) стало на пути чьей-то красивой жизни. Причем вас в эту красивую жизнь никто пускать не собирается. Потому как вы не из той оперы, не из той касты, вы не в списке.

Вы возмущены до предела: как же такое возможно – всю жизнь прожить в престижном районе города (пусть и не в шикарных условиях) и вдруг кому-то подарить «свято место» и убраться на «камчатку»?! И вы начинаете бороться за свои святые права человека и гражданина. Бороться всеми известными способами. Застройщики вам также отвечают войной, которая иногда ведется вплоть до полного уничтожения. Аткарская, 31, Московская, 4 – это то, что на слуху. А сколько еще таких адресов -зачищенных без лишнего шума? Одним словом, проблема. Проблема, цивилизованного решения которой в Саратовской области еще никто не сформулировал. Именно поэтому сегодня «Новые времена» решили поговорить на эту более чем актуальную тему – тему расселения жильцов – собственников квартир, подлежащих сносу. Кто виноват, что их взаимоотношения с застройщиками порой принимают столь дикий, варварский и непримиримый характер? И что делать, чтобы в целях зачистки стройплощадки дома и живущие в них сознательно не выжигались? Ответить на эти вопросы мы попросили представителей пожарной службы, застройщиков и юристов.

ПОЖАРНЫЕ УМЫВАЮТ РУКИ?

В Саратовской области расследованием причин пожаров занимаются в Управлении государственного пожарного надзора, с недавнего времени отданного под крыло МЧС.

По словам начальника отдела административной практики и дознания Виктора Степанова, в УГПН не склонны объединять случаи «коммерческих» поджогов в систему: «Мотивы у правонарушителей могут быть разные – простое хулиганство или коммерческие интересы. Сказать, что все случаи, когда горит старый жилфонд, это поджог с целью зачистки площадки под строительство, мы конечно же не можем».

Тем не менее, по мнению Степанова, есть случаи, которые наводят на определенные размышления. Например, «пожар в суши-баре». Дом на ул. Мичурина, 47, в котором располагались игровой клуб «Джек-пот» и кафе «Суши весла», горел два раза – 4 мая и 16 июня нынешнего года. Милицией Октябрьского района были возбуждены уголовные дела по ст. 167 ч. 2 («Умышленное уничтожение имущества, совершенное путем поджога»). В настоящее время оба дела приостановлены «в связи с не установлением лица, подлежащего уголовной ответственности».

Примерно такая же картина происшествия на злополучной Аткарской, 31. Дом горел два раза – 29 июня и 21 сентября. Оба раза возгорание произошло на чердаке. Однако в первом случае было заведено уголовное дело по ст. 168 ч. 2 («Уничтожение имущества, совершенное путем неосторожного обращения с огнем») и только по повторному факту – по ст. 167 ч 2. Вероятно потому, что к этому моменту сваливать вину за «неосторожное обращение» было уже не на кого: в доме оставалось всего две семьи, остальных отселили еще после первого пожара. В. Степанов добросовестно назвал мне несколько признаков умышленного поджога. В некоторых случаях земля под такими домами действительно оказывается выделенной под строительство. Но связать факт поджога с интересами застройщика, то есть установить мотивы поджигателей, по словам Степанова, не представляется возможным.

Ну что сказать?.. Складывается впечатление, что правоохранительные органы или расписываются в собственном непрофессионализме, или закрывают глаза на очевидное. Не исключено, что им помогают это сделать. Не особенно заботит ситуация и ГУ МЧС, в чьи задачи входят не только конкретные расследования причин возгорания, но и координация ситуации в целом. На деле степень их участия в проблематике ограничивается таблицей статистических данных, где в одной колонке – количество пожаров, в другой – вызвавшие их причины. И все, больше колонок нет, и выводов тоже нет.

АДЕКВАТНЫЕ ПОСТУПКИ

– Для застройщика отселение жильцов – второй по времени и важнейший по сложности этап после решения о строительстве и выхода соответствующего постановления, – говорит Яков Стрельцин, президент строительной компании «Лепта» и председатель ассоциации застройщиков. – 90% жильцов тех домов, которые предназначены к сносу, идут навстречу и, поверьте, получают улучшение своих жилищных условий. Все застройщики нацелены на то, чтобы удовлетворить интересы собственников в пределах той сметы, которая была запланирована. Но примерно одна десятая часть выдвигает неразумные требования, и позиция их подкреплена пробелами, имеющимися в законодательстве. В законе не прописаны основания, которые могут заставить собственника добровольно расстаться со своим имуществом, поэтому у него появляется шанс, а вместе с тем и соблазн затянуть дело настолько, насколько у застройщика хватит терпения. Зачастую застройщик вынужден идти на заведомо невыгодные, но требуемые жильцом условия. Примеров здесь можно привести массу. У одного из наших ведущих строителей, Шамхалова, за 9 метров комнаты в коммунальной квартире собственник затребовал 2 млн рублей. После переговоров цена была снижена, но незначительно. На улице Чапаева собственники требовали у компании «Жилстройинвест» 150 тыс. руб. за квадратный метр. Когда цена квадратного метра, предлагаемого к выкупу, становится равной цене центральных районов Лондона и Парижа, у застройщика возникают проблемы, как моральные, потому что несоразмерные требования порождают аналогичную реакцию, так и материальные. Значительные затраты на несколько семей могут перечеркнуть всю успешность расселения, на которое обычно отводится от 15 до 20% от общей стоимости строительно-монтажных работ.

– Как разрешаются такие конфликты, если переговоры заходят в тупик?

– К сожалению, внесудебного решения таких конфликтов не существует. Однако и судебное решение зависит от того, как оценит суд общественно полезную значимость участка под тем или иным домом, то есть нужду в нем города или области. Для наших судов, хотя это нигде не прописано, поддержка гражданина в споре с юридическим лицом всегда была приоритетной. Но все зависит от того, как расставляются акценты. Если имеет место конфликт между общественными интересами и интересами конкретного гражданина, то разумно было бы решать его в пользу общества. Вопрос состоит в том, как доказать эти общественные интересы. Сегодня суды неохотно идут на изъятие. Застройщику крайне трудно только на основании постановления о выделении земельного участка доказать, что здесь имеется общественный интерес. Значит, должен быть другой истец – область, город.

– В нынешней ситуации с учетом бездействия властей, когда переговоры с жильцами заходят в тупик, пожар в отведенном под снос доме может стать решением всех проблем?

– Вопрос умысла я комментировать не могу, это вопрос к виновнику пожара. Давайте лучше скажем так – бездействие властей может спровоцировать недобросовестного застройщика на совершение неправомерных действий. Но кроме прочего, есть и такое понятие, как деловая репутация, и тот, кто ей дорожит, так поступать не будет.

ОБРАТНАЯ СТОРОНА

Проблема отселения имеет две стороны интересов, правозащитник Александр Никитин отстаивает самую, на его взгляд, незащищенную – сторону собственников сносимого жилья:

– Никакого общественного интереса в строительстве многоэтажек в центре города нет и быть не может, – считает Никитин. – Во всем мире деятельность частных строительных компаний – это сфера коммерческих интересов. Понятно, что застройщик не желает возводить дом за городом, несмотря на дешевизну земли. Потому что прокладывать туда коммуникации очень дорого, а стоимость квадратного метра готового жилья будет значительно ниже. И не надо представлять это как подарок городу. Они не строят социальное жилье, а магазин на первом этаже нового дома – это тоже коммерческая деятельность, и общественной значимости не имеет. Давайте смотреть на вещи реально: расселяя старые дома, застройщик приобретает эксклюзивное право на строительство в центре города, что, согласитесь, дорогого стоит, а значит должен предполагать стоящие за этим расходы.

– Но и сами собственники подчас переоценивают реальную стоимость своих квадратных метров и шантажируют своими требованиями строительную компанию. Есть ли законные методы урегулирования таких ситуаций?

– Каких-то правовых рычагов, с помощью которых можно было бы заставить собственника выехать из его дома, нет и быть не может. И никакие приказы и постановления на региональном уровне здесь не помогут. Основная проблема, не позволяющая этому сектору экономики динамично развиваться, состоит в ожидании сверхприбылей. Это относится как к застройщикам, так и к собственникам. Идет игра – кто кого? Пока каждый будет тянуть одеяло на себя, ничего не выйдет. И случаи так называемых коммерческих поджогов говорят о первых признаках кризиса.

СХЕМЫ И СТРАТЕГИИ

Эксперты полагают, что идеальным решением проблемы отселения со строительных площадок может стать тройственный союз: инвестор – администрация – застройщик. Городские власти, исходя из генплана города, определяют участок для застройки. Привлекая средства инвесторов, расселяют жильцов из находящихся там домов. Затем проводится тендер между строительными организациями. Новый Жилищный кодекс чисто гипотетически предполагает также возникновение цепочек инвестор – собственник – застройщик. Теперь в закон включены нормы, в соответствии с которыми владелец ветхого, признанного аварийным и не подлежащим реконструкции жилья имеет право провести снос самостоятельно. Но это не означает, что граждане должны взять лопаты и кирки, это шанс для собственников, минуя посредников, самостоятельно выйти на инвестора. Законодатели утверждают, что придумана такая схема специально, чтобы разрушить бюрократическую составляющую строительного бизнеса. Крупные игроки строительного бизнеса, напротив, хотят провести кратчайшую линию между пунктом А – властью и пунктом В – застройщиком. Так, председатель саратовской ассоциации «Союз застройщиков» Яков Стрельцин идеальной считает схему, в которой в качестве инвестора выступает сам застройщик: «Самым простым механизмом отселения является отселение за счет привлеченных средств. Город и область, как объекты, осуществляющие хозяйственную деятельность, имеют право на привлечение средств третьих лиц. Это и примитивное получение кредита, и привлечение средств инвесторов. Как с последующей компенсацией, так и с компенсацией в виде выделения этого участка. Поэтому инвестором может быть и застройщик, в этом нет противоречия. Просто в данном случае условиями конкурса может быть определен такой порядок – в случае, если никто не даст на аукционе цену, определенную договором, то право застройки может быть передано инвестору. Ведь ясно, что больше него за эту площадку все равно никто уже платить не будет. Условия проведения конкурсов требуют детальной разработки на региональном уровне, и сейчас мы совместно с властью над этим работаем».

Со стороны жильцов также поступают предложения. Некоторые из них, например, настаивают на введении областного закона об ответственности застройщика за объекты недвижимости (особенно за жилые помещения), которые находятся на арендуемом ими земельном участке. Проще говоря, если дом, определенный под снос, до полного окончания процесса отселения жильцов подвергся какой-либо порче, с застройщиком моментально расторгается договор аренды. Логика в данном предложении есть, хотя нельзя исключать фактов сознательной диверсии со стороны конкурирующей строительной фирмы.

Другая часть жильцов вслед за строителями говорит о необходимости скорейшей разработки и принятия генерального плана города. Когда будет генплан, говорят они, тогда у жильцов и застройщиков появятся более четкие и прозрачные правила игры, на основании которых можно будет отстаивать свои права в суде.

Какая из приведенных стратегий окажется более универсальной и жизнеспособной, будет зависеть от многих причин, и не в последнюю очередь от нас. Главное, чтобы в цивилизованном разрешении проблемы отселения были заинтересованы две стороны – и те, кто сносит, и те, кого сносят. Тогда появятся и необходимые законы, устраивающие и тех, и других, и те негласные правила игры, где каждый уважает интересы друг друга, а не видит в нем исключительно врага. Врага, которого уничтожают, если он не сдается.