Кредиты стали дешевле

В Саратовской области многое делается для того, чтобы жилье стало доступным. При этом цены на квадратный метр одни из самых низких в РФ. Строительный комплекс губернии в прошлом году получил хорошую поддержку из федерального бюджета. Несмотря на трудный 2009 год, в области построено свыше миллиона квадратных метров жилья. Задача 2010 года – увеличивать ввод строящегося жилья.

Как сделать так, чтобы каждый квадратный метр находил своего покупателя? Ипотека – реальная возможность увеличения спроса, тем более что АИЖК предлагает привлекательные программы и для покупателей, и для застройщиков, и для кредитных организаций.

Как известно, правительство РФ в текущем году приняло важное решение, направленное на увеличение объемов ипотечного кредитования. Внешэкономбанк предоставил Агентству заем на сумму 40 млрд рублей до 2020 года для реализации стимулирующих программ по развитию ипотеки.

– Несмотря на то, что в прошлом году объем ипотечного кредитования сократился более чем в 4 раза по стоимости, – сказал Александр Семеняка, – сейчас мы видим, что в первом квартале объем выдачи ипотечных кредитов удвоился, и наша оценка по году – мы выйдем на объем 320 миллиардов рублей ипотечных кредитов, что, конечно, меньше 640 миллиардов, которые были в 2008 году, но тенденция к тому, что рынки восстанавливаются, очевидна.

Росту спроса способствует снижение процентных ставок. Если средний уровень процентных ставок в прошлом году был 14,6%, то сегодня максимальные ставки составляют 11% годовых на вновь построенное жилье, 12% на вторичное.

Глава федерального агентства отметил, что в Саратовской области в первом квартале было выдано 38% от объема выдачи за прошлый год, что является «хорошим показателем, выше среднего, если сравнивать с другими субъектами ПФО».

Какие же продукты предлагает АИЖК, в том числе банкам, для восстановления ипотечного рынка?

По-прежнему будет развиваться программа военной ипотеки Минобороны на ближайшие годы. Спрос со стороны военнослужащих растет. Эта программа финансируется благодаря госгарантиям, и ожидается, что данным механизмом будут пользоваться также сотрудники милиции.

С 1 июля этого года запускается ряд новых программ.

Ипотечная программа «Материнский капитал» была разработана как составная часть господдержки семьям с детьми. Она позволяет распорядителю материнского капитала получить ипотечный кредит на выгодных условиях. Данный капитал можно использовать либо для уплаты первоначального взноса, либо для погашения задолженности по кредиту. Первоначальный взнос при покупке жилья составляет от 10%, ставка – от 9,31%.

По данным Пенсионного фонда РФ, около 700 тысяч семей, которые получили материнский сертификат, хотели бы его использовать на покупку жилья. Особенность этого продукта заключается в небольшом первоначальном взносе и социальном графике выплат по кредиту, который учитывает получение денег по сертификату через 3 года.

Ставка – на новостройки

Но главный акцент в развитии ипотечного кредитования делается на вновь построенное жилье эконом-класса. Около 50 миллиардов – половину тех средств, которые агентство планирует потратить в текущем году – будет направлено на поддержку спроса на новостройки в рамках программ «Стимул» и «Новостройка». Эта новая для деятельности агентства направленность сохранится и на 2011-2012 годы. Договоры на вторичное жилье будут заключаться по остаточному принципу. («Но переходящие обязательства мы, безусловно, будем выполнять»).

По проекту «Новостройка» действуют специальные условия выдачи ипотечных кредитов. Получить такой кредит можно на этапе долевого строительства. Процентная ставка по нему – 11%, первоначальный взнос – от 10%. Если первоначальный взнос составляет порядка 50% от цены квартиры, то ставка снижается до 10,5%.

Чтобы сориентировать спрос на жилье эконом-класса, предусмотрена возможность уменьшать процентную ставку по кредиту на 0,5%, если цена жилья не превышаете цены, рекомендованной Минрегионразвития – 30 тысяч рублей за квадратный метр.

Социальная направленность программы проявляется в наличии вычетов из процентной ставки по кредиту для ряда участников государственных социальных программ. Так, ставка снижается для участников программы «Обеспечение жильем молодых семей», владельцев государственных жилищных сертификатов, распорядителей материнского капитала.

Если заемщик удовлетворяет сразу нескольким требованиям, то положенные ему вычеты суммируются.

Таким образом, в зависимости от набора вычетов, ставка устанавливается на уровне 9,5–10%.

Глава Агентства по ипотечному кредитованию считает:

– Если ставка кредитования будет на уровне 10% и в среднем по России цена жилья не превысит 30 тысяч рублей за квадратный метр, то, как показывают расчеты, такое жилье смогут приобрести 40% семей.

Программа «Стимул» обеспечивает взаимодействие между кредитором, застройщиком, гарантом по сбыту (новый фигурант на рынке ипотечного кредитования, о котором речь пойдет ниже) и АИЖК, способствуя завершению в срок проектов жилищного строительства.

Эта программа, стимулируя банки к активному кредитованию застройщиков, предоставляет им существенные преференции.

Условиями участия банков в этой программе является то, что последние обязаны кредитовать жилищное строительство, новостройки – либо застройщиков, либо дольщиков. Внешэкономбанк с разрешения правительства направляет на реализацию этой программы сотни миллиардов рублей из пенсионной системы.

Основным источником погашения строительного кредита, который банк предоставляет застройщику, является реализация квартир, и именно этот момент является для банка наименее предсказуемым Но способ рефинансирования – выкуп Агентством по ипотечному кредитованию каждого выданного ипотечного кредита – является прочной гарантией от потери денег. То есть гарант сбыта – АИЖК – принимает на себя обязанности приобрести нереализованные к установленной дате жилые помещения.

«Мы гарантируем цену выкупа кредита, то есть фиксируем доходность, заключаем договоры на срок 2 года, что дает предсказуемость по объему и дает право банкам получать от нас фондирование по ставке», – заявил Александр Семеняка. С 1 июля эта ставка составляет 8% годовых.

Из каждых 100 рублей, на которые банк прокредитует строительство, 70 рублей агентство готово ему профондировать. При кредитовании физических лиц-дольщиков это соотношение составляет 100%, то есть на каждые 100 рублей, которые банк направит на кредитование физлиц по этому проекту, он может привлечь фондирование от агентства в полном объеме.

Причем, заключив соглашение о фондировании под конкретный строительный проект, банк не обязан брать эти деньги в агентстве. То есть фактически он получает опцион, причем бесплатный, на срок до 2 лет.

Программа «Стимул» – пилотная, и решения по ее реализации обкатываются, что называется, на ходу. Такие новации реализуются и в рамках соглашения, которое агентство заключило с администрацией Саратовской области. Например, тот самый гарантированный выкуп жилья, которое будет предоставлять ипотечная корпорация Саратовской области застройщикам. И это будет, с одной стороны, гарантией сбыта для застройщика (возможно, по минимальным ценам), а с другой – гарантией возврата средств для банков. А чтобы этот механизм заработал, ипотека будет выдаваться не только физическим, но и юридическим лицам.

Для выкупа непроданной квартиры ИКСО заплатит 30% собственных средств, а 70% получит от АИЖК в виде долгосрочного кредита.

Принимаемые сегодня меры по развитию ипотеки, как подчеркнул Александр Семеняка, носят вовсе не точечный характер. Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования предполагает, что к 2012 году объем выдачи ипотечных жилищных кредитов превысит 800 млрд рублей, а к 2015 году составит порядка 1,4 триллиона.

При этом правительство все в большей степени планирует задействовать средства и Пенсионного фонда и привлекать средства инвесторов как отечественных, так и зарубежных.

К 2012–2013 годам предполагается выйти на уровень 8–9% годовых по стоимости ипотечных кредитов для заемщиков. Если сегодня ипотечные кредиты выдаются с фиксированной ставкой – 11–12%, в зависимости от первичного или вторичного рынка, то у заемщика всегда остается право перекредитоваться. В случае если заемщики начнут брать плавающую ставку, то по мере изменения ставок проценты будут пересчитываться автоматически.

Сегодня 29 проектов уже реализуются в рамках программы «Стимул», подписано соглашение с банками и кредиторами общим объемом свыше 7,5 миллиарда рублей. По тем проектам, которые вошли в программу, это больше 360 тысяч квадратных метров. Портфель заявок составляет уже больше 22, 5 миллиарда рублей

Ипотека в нашей области

По словам и.о. министра строительства и ЖКХ Дениса Филиппова, который, кстати, до недавнего времени возглавлял ИКСО, в прошлые годы в Саратовской губернии на кредитование первичного рынка было нацелено не более 9–10% от общего объема выдаваемых ипотечных кредитов. Связано это было, прежде всего, с отсутствием соответствующих программ. В этом году за счет реализации программы «Новостройка» планируется увеличить объемы кредитования минимум до 25–30%.

Благодаря комплексному подходу со стороны облправительства и АИЖК к развитию системы ипотечного кредитования год от года растет уставный капитал ИКСО, что позволяет корпорации успешно реализовывать программы по ипотеке, в том числе пилотный проект «Стимул».

В активе области – социальная ипотека. Она предусмотрена для таких, например, категорий граждан, как многодетные и молодые семьи, работники бюджетной сферы. За счет средств областного бюджета им предусмотрена компенсация процентной ставки в размере 50% от предоставляемой при оформлении ипотечного кредита за счет средств областного бюджета. А для граждан, которые имеют материнский сертификат, такая компенсация достигает 70% от процентной ставки и действует на весь срок предоставления ипотечного жилищного кредита. На сегодняшний день более 5,5 тысячи человек являются участниками социальных ипотечных программ.

Строители – «за»,
банки – …

По мнению Анны Сеноженской, управляющей заводом строительных изделий и конструкций ООО «ТСУ Энгельсстрой», программа «Стимул» является необходимым механизмом по оживлению строительного сектора. В первую очередь потому, что застройщик может получить финансирование в объеме, необходимом для завершения строительства на достаточно приемлемых условиях. Также очень важно, что программа предлагает конкретные механизмы решения основного для всех строительных организаций вопроса реализации квартир. Эти меры позволят ускорить темпы жилищного строительства, в первую очередь жилья эконом-класса, завершить строительство законсервированных жилых объектов и вернуть гражданам уверенность в надежности и устойчивости строительных компаний.

Выступивший от имени банкиров управляющий филиалом Банка БФГ-кредит Вячеслав Шевченко сказал, что кредитным комитетом банка принято решение о финансировании по программе «Стимул» проекта по строительству 10-этажного жилого дома с встроенными помещениями в городе Энгельс, по ул. Ломоносова. С агентством и гарантом по сбыту нереализованного жилья – ИКСО – подписан протокол о намерениях заключить трехстороннее соглашение о фондировании данного пилотного для Саратовской области проекта.

При этом Шевченко не преминул заметить, что финансовое состояние большинства строительных организаций в области вызывает вопросы, однако кредитование данных организаций все-таки возможно, «если бы государство взяло на себя компенсацию части процентных ставок по кредитам, полученным строителями в рамках программы «Стимул».