Ипотека сегодня – одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики и действительно реальный способ приобрести квартиру, тем более что заемщикам сегодня помогает само государство: предоставляет разнообразные субсидии и разрабатывает специальные кредитные программы через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Некоторое время назад генеральный директор Ипотечной корпорации Саратовской области, работающей по стандартам АИЖК, Светлана Мокеева уже отвечала на вопросы читателей газеты «Новые времена». Учитывая актуальность темы, в этом выпуске мы продолжаем серию вопросов и ответов, посвященных ипотечному кредитованию.

Чем поможет государство?

Добрый день, мы молодая семья с двумя детьми. Какие программы социальной ипотеки на нас распространяются?

– Непосредственно вопросами предоставления социальных субсидий ИКСО не занимается, но учитывает государственные субсидии при выдаче ипотечных кредитов. По вопросам участия в программе «Обеспечение жильем молодых семей» вам необходимо обратиться в администрацию города по месту регистрации. Областными целевыми программами социальной поддержки в форме социальных выплат (субсидий) на приобретение жилых помещений занимается министерство строительства и ЖКХ Саратовской области.

Как молодой семье сегодня можно решить проблему жилья? Насколько реально семье со средним доходом взять ипотеку?

– Естественно, принимая решение взять ипотечный кредит, в первую очередь, вы должны ориентироваться на собственные возможности: объективно оценить свою платежеспособность на ближайшие 5-10 лет, перспективы в получении дохода из дополнительных финансовых источников, увеличения зарплаты и т.д. Однако сегодня существуют способы, которые действительно могут помочь молодым сделать долговую ношу легче. Например, можно направить на погашение ипотечного кредита средства материнского капитала. В расчет также принимаются федеральные и региональные субсидии, существует налоговый вычет после покупки жилья и т.д. Еще один вариант – привлечь созаемщиков, имеющих стабильный доход (часто в этой роли выступают родители).

Слышал о поддержке государством граждан, покупающих квартиры в новостройках. Так ли это? На какие скидки можно рассчитывать? Какая самая низкая ставка?

– Исходный уровень ставок по программе АИЖК «Новостройка» – 10,5%, но и это не предел. Согласно условиям программы к указанной ставке могут применяться дополнительные вычеты в размере 0,25%. Они положены, например, владельцам сертификатов Материнского капитала, участникам жилищных и социальных программ, а также в случаях, когда цена квадратного метра приобретаемого жилья не превышает стоимости, установленной Министерством регионального развития для Саратовской области. Причем все вычеты суммируются – и в итоге ставка кредитования по ипотеке может опускаться даже ниже 10%. На нашем сайте www.ipoteka-saratov.ru размещен список новостроек, уже аккредитованных в Саратовской области. На сегодняшний день ИКСО выдает кредиты на строящиеся дома в Саратове, Энгельсе и Балаково.

Можно ли оформить ипотеку вообще без привлечения личных сбережений?

– Такой вариант тоже возможен, но только если вы являетесь военнослужащим. АИЖК разработало специальный кредитный продукт для участников накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих – «Военная ипотека». Условия кредитования позволяют военнослужащему приобрести квартиру, практически не используя собственные средства: выплата первоначального взноса и погашение кредита в течение всего срока осуществляются за счет накопительных взносов участника НИС.

Могу ли я воспользоваться имущественным налоговым вычетом, если квартира куплена на средства ипотечного кредита?

– Это ваше законное право. Для тех, кто покупает себе жилье впервые, российское законодательство предусматривает налоговую льготу – имущественный налоговый вычет из подоходного налога (вычет предоставляется только в отношении доходов, которые облагаются НДФЛ). Это возможность вернуть 13% от суммы, израсходованной на приобретение или строительство жилья, включая выплату процентов по ипотечному кредиту. Например, с каждого потраченного 1 млн рублей можно вернуть 130 000 рублей. Однако поскольку по закону сумма, с которой идет возврат, не должна превышать 2 млн рублей, то по максимуму можно вернуть 260 000 рублей + 13% от выплаченных процентов по ипотечному кредиту. Причем эти деньги можно также направить на погашение ипотечного кредита в ИКСО.

Ипотека с материнским капиталом

Кто имеет право на материнский капитал и как можно его использовать на ипотеку?

– Право на материнский сертификат имеют женщины, гражданки РФ, родившие или усыновившие второго или последующих детей, начиная с 1 января 2007 года. Хотя в законе предусмотрен ряд уточнений, например, касающихся случаев, когда мужчина один воспитывает двух и более детей и др. С начала этого года материнский капитал составляет 365 698 рублей, и каждый год сумма индексируется с учетом инфляции. В первую очередь, средствами материнского капитала можно погашать ипотечный кредит, полученный на покупку жилья, а также использовать эти средства для погашения ранее взятого (еще до возникновения права на материнский капитал) ипотечного кредита. Кроме того, средства материнского капитала можно вносить в счет первоначального взноса по ипотеке, однако для этого придется подождать, когда ребенку, в связи с рождением которого и возникло право на помощь государства, исполнится три года.

Обязательно ли ждать три года, чтобы направить материнский капитал на первоначальный взнос по ипотеке?

– Выходом может стать кредитный продукт АИЖК «Материнский капитал», условия которого позволяют учитывать сумму материнского капитала в счет первоначального взноса. При разработке кредита в АИЖК учли основные потребности молодых семей с детьми. Во-первых, предусмотрен низкий первоначальный взнос – от 10%, т.к. остальную часть как раз и «доплачивает» Пенсионный фонд средствами материнского капитала. Во-вторых, сумма кредита, которую заемщик мог бы получить с учетом своих доходов, увеличена на сумму материнского капитала – а это значит, что можно подобрать квартиру большей площади (при этом увеличение размера кредита не отражается на сумме платежей). И, в-третьих, по продукту «Материнский капитал» установлены низкие ставки кредитования – от 10,25%.

Кредит «Материнский капитал» оформляется только на женщину – обладательницу сертификата?

– Кредит может быть оформлен как на женщину - распорядителя материнского капитала, так и ее супруга, при этом женщина обязательно выступает созаемщиком. Облегчить кредитное бремя можно и за счет привлечения двух дополнительных созаемщиков, например, родителей – это еще одно послабление, предусмотренное условиями программы АИЖК.

Получили в этом году сертификат на материнский капитал, хотели бы направить его на первый взнос по вашему ипотечному продукту. Как это сделать?

– Сначала необходимо прийти в Ипотечную корпорацию Саратовской области, которая является региональным оператором АИЖК. Мы объясним все нюансы, поможем собрать документы, сделаем предварительные расчеты. Если Вас все устроит, то оформляется заявление на кредит, и вы можете приступать к подбору квартиры. Далее оформляются документы на квартиру, заключается договор ипотеки, и происходит расчет с продавцом. Уже с договором купли-продажи квартиры и кредитным договором на руках вы подаете заявление в Пенсионный фонд на погашение кредита средствами материнского капитала. По нашему опыту, деньги перечисляют в течение месяца. А дальше вы, живя в новой квартире, продолжаете ежемесячно вносить платежи в соответствии с графиком погашения кредита.

Права и обязанности заемщика

Что будет, если я перестану платить по кредиту? У меня отберут квартиру? Вернут вложенное?

– Если по объективным причинам заемщик не сможете вносить платежи в полном объеме, кредитующая организация постарается помочь и выработать взаимоприемлемое решение. Таким решением может стать, например, снижение размера ежемесячного платежа за счет увеличения срока погашения кредита. Однако если эти меры не дадут положительного результата, и заемщик не сможете осуществлять дальнейшие платежи по кредиту, то задолженность перед банком придется погасить за счет выручки от продажи заложенной квартиры. В случае, если заемщик длительное время не вносит платежи по кредиту, то накапливаются проценты и пени, и в итоге может сложиться ситуация, в которой средств, вырученных от реализации квартиры не хватит для покрытия задолженности перед банком, т.е. заемщик останется еще и должен банку. Поэтому при возникновении финансовых проблем необходимо оперативно связаться с кредитором, изложить суть проблемы и обсудить возможные варианты действий, а прежде чем брать ипотечный кредит реально оценить свои возможности.

Слышал, чтобы получить ипотеку с первоначальным взносом 10%, надо купить какую-то новую страховку?

– Этот вид страховки называется страхование ипотечных обязательств (или ипотечное страхование). Дело в том, что граждане, внесшие 30% и больше от стоимости жилья, как правило, более ответственно подходят к выплате кредита, поэтому им и отдается предпочтение во многих банках. Однако в 2010 году АИЖК по своим продуктам снизило первоначальный взнос до 10%, но только для тех заемщиков, которые застраховали свою ответственность по кредитному договору (займу). Это единовременный платеж составляющий порядка 2–4% от стоимости кредита. С помощью такого страхования банк защищает себя от проблем с возможными неплатежами со стороны заемщика. С другой стороны, защищен и заемщик: кроме низкого первоначального взноса страховка избавляет его от дополнительных требований кредитора в случае обращения взыскания на недвижимость – как раз как в той ситуации, которую мы рассматривали в предыдущем вопросе.

Могу ли я продать/поменять, подарить квартиру, купленную по ипотеке? Можно ли сдать в аренду квартиру, которая находится в залоге у банка?

– Подарить квартиру, которая находится в залоге по ипотечному кредиту, нельзя. Все остальные действия осуществить можно, но предварительно согласовав их с залогодержателем – организацией, которой принадлежит закладная на вашу квартиру.

Мы с женой являемся созаемщиками по кредиту. Кто будет платить кредит, если мы разведемся?

– Если кредит был предоставлен обоим супругам, то в случае расторжения брака супруги могут заключить соглашение, согласно которому обязанность по погашению кредита возлагается на одного из супругов. В данном случае необходимо будет внести изменения в кредитный договор, аннулировать и составить новую закладную. Однако супруги при расторжении брака могут договориться о совместном исполнении обязательств по погашению кредита и выплачивать суммы по кредиту в заранее оговоренных размерах.

Обязательно ли заключать договор личного страхования?

– Заключать такой договор не обязательно. Однако в этом случае следует учесть, что ставка по кредитным продуктам при отсутствии личного страхования увеличивается, хотя и незначительно – всего на 0,7%. Личное страхование – один из вариантов защиты от рисков ипотеки: если с заемщиком случится что-то серьезное, и наступит страховой случай, то страховая компания выплатит оставшуюся сумму кредита. Кстати, тем самым заемщик защищает не только себя, но и членов своей семьи, которым по наследству переходят и имущество, и кредитные обязательства.

Насколько выгодно сейчас покупать квартиру? Может, стоит подождать, пока ставки упадут еще ниже?

– Если объективно посмотреть на ситуацию на рынке, то мы увидим, что ставки кредитования сегодня уже достигли минимального в истории России уровня и, по прогнозам АИЖК, стабилизируются на достигнутой отметке. А вот цены на жилье пока существенно не поднялись, но с постепенное восстановление экономики будет неизменно подталкивать их рост. Еще один момент: в 2010 году динамика роста цен на первичном рынке отставала от вторичного, поэтому скажу больше – сегодня особенно выгодно покупать по ипотеке жилье в строящихся домах и новостройках. Тем более, что государственная поддержка направлена именно на этот сегмент рынка.

Ипотечная корпорация Саратовской области (ИКСО) учреждена правительством области в 2005 году с целью развития ипотечного кредитования в регионе. Центральное отделение ИКСО открыто в Саратове, филиалы – в Энгельсе и Балаково. Сегодня Корпорация работает с заемщиками по кредитным продуктам АИЖК: «Стандартный», «Новостройка», «Переменная ставка», «Материнский капитал» и «Военная ипотека», а также предлагает кредитование под залог имеющейся недвижимости.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в сентябре 1997 года по решению Правительства РФ для реализации государственных программ по обеспечению доступным жильем и улучшению жилищных условий населения. АИЖК разрабатывает доступные ипотечные программы, в т.ч. учитывающие поддержку государства, а также разъясняет механизмы ипотеки и повышает финансовую грамотность заемщиков. С проектами АИЖК можно ознакомиться на сайте www.ahml.ru. Региональным оператором АИЖК является Ипотечная корпорация Саратовской области.

За подробными консультациями обращайтесь в ОАО «Ипотечная корпорация Саратовской области» по адресу: г. Саратов, ул. Кутякова 6.

Тел.: (8452) 57-20-20, www.ipoteka-saratov.ru