Мало кто из жителей многоквартирных домов знает, на каких условиях он сотрудничает с той или иной управляющей организацией. Однако договор управления многоквартирным домом – это основополагающий документ во взаимоотношениях между собственниками квартир и УК, ТСЖ или ЖСК. Что надо знать о договоре управления?

Договор управления утверждается общим собранием собственников после того, как выбрана управляющая организация. Основные его положения отражает статья 162 Жилищного кодекса РФ: порядок заключения, содержание договора, порядок внесения изменений, порядок расторжения и т.п.

В принципе, если нынешний договор по какой-то причине жителей дома не устраивает, они вполне могут на общем собрании совместно с представителями от управляющей организации выработать изменения и внести их в договор путем голосования. Можно, конечно, вообще сменить управляющую организацию. Однако это не совсем верная позиция, считает председатель общественного объединения «Совет собственников помещений Волжского района г. Саратова» Сергей Пятковский.

– Не надо искать новую УК, – говорит он. – Она может быть ничем не лучше предыдущей. Надо заставлять работать ту, которая вас сейчас обслуживает.

И условия обслуживания как раз и прописываются в договоре.

Согласно Жилищному кодексу РФ, текст договора управления должен быть утвержден на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. В договоре обязательно должны быть указаны состав общего имущества дома и его адрес, должен присутствовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту этого имущества, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг. Кроме того в договоре должен быть прописан порядок определения его цены договора и внесения платы за содержание и ремонт жилья, а также за жилищно-коммунальные услуги. Договором должен быть определен и порядок контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств.

Законы РФ не предусматривают для управляющих компаний возможность в одностороннем порядке утвердить перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования. Кроме того, при заключении договора должен быть составлен акт осмотра общего имущества, поскольку он является основанием для применения мер по устранению дефектов. Перечень дефектов и мер по их устранению оформляется в виде дефектной ведомости (так называемой дефектовки), на основании которой составляется сметный расчет для оплаты собственниками стоимости расходов работ и распределения пропорционально площади помещений. Смета должна быть предоставлена для ознакомления любому собственнику помещения в многоквартирном доме.

В принципе, можно было бы рекомендовать управляющим организациям использовать форму будущего типового договора. Но, пока не утвержден Правительством РФ, он необязателен к исполнению. С 1 сентября и типовой договор, и порядок расчета платы за содержание и ремонт жилья вступят в силу, что добавит жителям определенности. А пока собственники могут только договариваться с управляющими организациями.

Определенно можно сказать, что договор управления должен заключаться с каждым конкретным многоквартирным домом, поскольку потребности жителей в ремонте и содержании могут быть различны – кому-то нужно крышу латать, кому-то стояки менять и т.п. И цена договора (строчка в платежке – содержание и текущий ремонт) у всех должна быть разная, поскольку жители сами должны определять, что, кроме стандартного набора услуг, они еще хотят отремонтировать.

При этом необходимо помнить, что у собственников есть не только права, но и обязанности. И соблюдения всех условий договора можно требовать при полной и своевременной оплате тех услуг, которые предоставляет управляющая организация. Не платить и требовать, чтобы трубы поменяли – не самый верный способ взаимодействия с УК, ТСЖ или ЖСК.