Актуальность данной темы не вызывает сомнений, поскольку две трети жилых зданий в нашей стране имеют износ более 30 процентов. По статистике, при сохранении существующих объемов капитального ремонта, в ближайшие 10 лет более 10 процентов жилищного фонда придет в состояние, непригодное для проживания. А с этим шутить нельзя, и альтернативы капремонту просто нет. Становится понятным, что закон о привлечении средств собственников для проведения капитального ремонта призван изменить ситуацию, точнее – спасти ее.

По многочисленным просьбам читателей мы продолжаем знакомить собственников жилья с наиболее важными положениями данного закона. Итак, Федеральный закон от 25 декабря 2012 года № 271­ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» определяет правовые основы для вовлечения в процесс финансирования капитального ремонта в многоквартирных домах собственников жилья. Ранее Гражданским и Жилищным кодексами РФ уже была установлена обязанность каждого собственника по несению бремени содержания принадлежащего ему имущества. Вместе с тем прежде не было эффективного механизма реализации этой обязанности. Ранее система взимания платы за капитальный ремонт фактически действовала в 500 российских городах. Новый закон призван сделать практику внесения взносов на капитальный ремонт общероссийской.

Масштаб проблемы

Если обратиться к цифрам статистики, то жилищный фонд в России насчитывает более 3,26 млрд кв. м, из которых 2,5 млрд кв. м (79%) – это многоквартирный жилищный фонд. На протяжении последних 50 лет в нашей стране главное внимание уделялось наращиванию совокупного размера жилищного фонда. На эти цели расходовалось более 85 процентов материально­финансовых ресурсов, направляемых в жилищную сферу.

После 1992 года финансирование строительства нового, а также капитального ремонта уже построенного жилого фонда существенно снизилось. Недостаточность средств приводила к постоянному накапливанию так называемого «недоремонта», то есть объема жилых зданий, которые подлежат ремонту, но не ремонтируются. В российском жилищном фонде преобладают строения старше 30 лет. К этой категории относится 62,1 процента жилых зданий. То есть 2/3 многоквартирных домов имеют на сегодня износ более 30%.

Деятельность Фонда содействия реформированию жилищно­коммунального хозяйства улучшила ситуацию, но не решила полностью проблему «недоремонта». На капитальный ремонт многоквартирных домов за счет средств Фонда с 2008 по 2012 годы было выделено 214 млрд рублей. А с учетом долевого финансирования субъектов РФ и средств собственников жилья общий объем расходов на указанные цели составляет около 296 млрд рублей. Свой вклад внесла и реализация Региональных адресных программ капитального ремонта многоквартирных домов. Сделано много, но недостаточно. При сохранении существующих объемов капитального ремонта в ближайшие 10 лет около 300–400 млн кв. м жилья в России придет в состояние, непригодное для проживания людей. Высокая степень износа жилищного фонда – это не только низкий комфорт для его жителей, но и избыточное потребление энергетических ресурсов, прежде всего, тепла. Во­первых, потому что характеристики теплозащиты таких домов, как правило, низки. Во­вторых, потому что в этих домах технологически невозможно регулировать объем потребления тепла.

И Гражданским кодексом РФ, и Жилищным кодексом РФ установлено, что за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, за проведение своевременного ремонта ответственность несут собственники помещений. Но все дело в том, что Жилищный кодекс, возложив принятие решения о финансировании капитального ремонта на собственников помещений, не предлагал никакого реального механизма действий. Принятие решения о капремонте было делом добровольным.

Внесение изменений в Жилищный кодекс РФ и дополнение его целой главой по организации системы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах – это, во­первых, признание платы за капремонт обязательной для всех собственников. А во­вторых – создание такого механизма, который позволит проводить капремонт всего жилищного фонда в плановом порядке.

Ниже мы приводим ответы компетентных специалистов на наиболее распространенные вопросы наших читателей. Надеемся, что информация будет полезна для собственников жилья.

Закон един

– Будут ли платить за капитальный ремонт собственники нежилых помещений, расположенных в домах (квартир, оформленных как нежилые помещения)? Должны ли они принимать участие в собраниях?

– Собственники нежилых помещений, расположенных в жилых домах, должны также принимать участие в собраниях, посвященных вопросу проведения капитального ремонта. Они будут платить ставку капитального ремонта в том же размере, что и собственники жилых помещений. Эта обязанность регулируется статьями Жилищного кодекса РФ. В частности п. 1 и п. 2 ст. 39 ЖК РФ содержат положения о том, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД. А доля обязательных расходов определяется долей в праве общей собственности на имущество. Статья 37 этого же кодекса закрепляет порядок определения долей (п. 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения). Также следует помнить, что статья 44 регламентирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, п. 1.1 п. 2 данной статьи гласит, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: «принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете». Эти же обязанности закрепляет за собственником нежилого помещения и ст. 210, 249 и 290 ГК РФ. Помните: не платят взносы на капитальный ремонт исключительно наниматели государственных и (или) муниципальных жилых помещений. За них вносит средства тот, кто является собственником помещения – правительство Российской Федерации, правительство Саратовской области и т. д.

На сегодняшний день сложилась судебная практика (в том числе и в Саратовской области) взыскания доли с собственников нежилых помещений на содержание и текущий ремонт общего имущества. Поскольку Жилищным кодексом РФ взносы на капитальный ремонт отнесены к категории обязательных платежей, практика распространится и на взыскание долгов по ним.

Ремонт текущий и капитальный

– В отчетах ТСЖ, которые публикуются в газете, написано, что ТСЖ меняют окна в подъездах, ремонтируют крыши, меняют стояки отопления, ГВС и ХВС. Эти работы относятся к капитальному ремонту. Если ТСЖ и так их выполняют, значит, они заложены в ставку. Зачем платить больше?

– С момента образования ТСЖ, то есть с 2001 года ставки капитального ремонта не было. На протяжении нескольких последних лет ТСЖ Фрунзенского района неоднократно выходили с инициативой на общие собрания собственников жилых помещений о введении ставки капитального ремонта, однако эта инициатива жителями поддержана не была.

Ни для кого также не секрет, что жилой фонд домов, обслуживаемых ТСЖ, имеет износ 60 и более процентов. В то же время законодательно закреплены сроки проведения капитального ремонта. Так, системы горячего и холодного водоснабжения, канализации должны капитально ремонтироваться через каждые 25 лет эксплуатации. Для того чтобы поддерживать системы жизнеобеспечения домов в надлежащем состоянии в период между капитальными ремонтами, вводится ставка текущего ремонта. Все жители также помнят, что в течение последних 25 лет никаких работ капитального характера не проводилось. Поэтому ТСЖ вынуждены были на средства текущего ремонта поддерживать состояние обслуживающих домов и обеспечивать безаварийную работу всех систем. В газете публикуются отчеты о выполнении титула текущего ремонта, и если там написано, что произведена замена системы ГВС, ХВС или канализации – значит работы произведены в объеме не более 30 процентов от необходимого. То есть производится ремонт или частичная замена там, где ремонтировать уже не имеет смысла. Кроме того, некоторые виды работ хотя и не относятся к текущему ремонту, но производятся по решению суда или по решению контролирующих органов (Жилищной инспекции, например). Здесь выбора у ТСЖ просто нет, так как неисполнение судебных решений и предписаний грозит огромными штрафами. Замена оконных блоков производится в домах, где существующие блоки представляют опасность для жизни жителей, либо по решению собственников при дополнительном с их стороны финансировании. Необходимо понимать, что текущий ремонт никак не может заменить ремонт капитальный.

Отказаться от ставки капремонта нельзя

– Можно ли общим собранием дома принять решение и отказаться от введения ставки капитального ремонта?

– Ставка капитального ремонта Жилищным кодексом отнесена к обязательным платежам, наряду со ставкой содержания жилья и текущего ремонта. Статья 44 ЖК РФ не относит к компетенции общего собрания вопрос о введении ставки капремонта. Жители могут лишь выбрать способ формирования фонда, размер взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер). Также они могут выбрать лицо, уполномоченное на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нем. Поэтому, если собственники примут общим собранием решение об отказе введения ставки капитального ремонта, такое решение будет ничтожно.

Особо следует подчеркнуть, что если собственники помещений в положенный срок после официального опубликования областной программы капитального ремонта не выбрали или выбрали, но не реализовали выбранный способ формирования фонда капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда в отношении такого многоквартирного дома на счете регионального оператора. Средства уходят в общий котел.

Изъять свою долю со счета нельзя

– Что будет с выплаченными суммами, если собственник жилья примет решение продать квартиру, а ремонт до этого времени в доме еще не проводился?

– Согласно ст. 36.1 ЖК РФ право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует, говоря юридическим языком, судьбе права собственности на такое помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.

Проще говоря, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме, к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.

Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, являются ничтожными.

Капремонт – не для аварийных зданий

– Если дом не признан аварийным, но фактически таким уже является, будут ли собственники платить за капитальный ремонт?

– Собственники помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном законом порядке аварийными и подлежащими сносу, освобождены от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт.

Однако если решения о признании дома аварийным на момент формирования или актуализации программы нет, собственники будут платить по ставке капремонта.

Если же будет принято решение о признании дома аварийным, о сносе дома, то средства фонда капитального ремонта по решению общего собрания собственников направляются на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома в соответствии со ст. 174 ЖК РФ.

Собственники помещений в таких многоквартирных домах освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт, начиная с месяца, следующего за тем месяцем, в котором принято решение об аварийности дома.

Также не платят взносы на капитальный ремонт собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, в отношении которого принято решение об его изъятии для государственных или муниципальных нужд (п. 2 ст. 169 ЖК РФ).

В случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и, соответственно, изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме, пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений.

Держите связь с региональным оператором

– Если собственники провели собрание и решили открыть специальный счет, оформив свое решение протоколом, каковы их дальнейшие действия? Куда они должны этот протокол предоставить, и как они узнают, что счет для их дома открыт?

– При принятии собственниками решения об открытии специального счета они должны принять решение и о том, кто будет его владельцем. Как мы говорили ранее, согласно части 2 ст. 175 ЖК РФ «владельцем специального счета может быть, в том числе, товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу, и в пределах которых имеются сети инженерно­технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах».

Поскольку товарищества Фрунзенского района осуществляют управление несколькими многоквартирными домами, количество квартир в которых превышает 30, данные товарищества не могут быть владельцами специального счета. Не может быть его владельцем и физическое лицо, даже если оно уполномочено на то собственниками данного дома. По закону, счет может быть открыт в банке только на юридическое лицо и только у регионального оператора, который и будет его владельцем. То есть владельцем счета является региональный оператор, а собственниками средств являются жители конкретного многоквартирного дома. Обращаем внимание, что региональный оператор не может без согласия собственников воспользоваться данными средствами.

После проведения собрания собственники помещений в многоквартирном доме должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания, которым оформлено это решение. Региональный оператор, в свою очередь, обращается в кредитную организацию, выбранную собственниками помещений (или региональным оператором, если собственники помещений не выбрали кредитную организацию на общем собрании), для открытия на свое имя специального счета и предъявляет оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений и другие документы, предусмотренные банковскими правилами. Региональный оператор в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета предоставляет в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания, справки банка об открытии специального счета и других документов, предусмотренных банковскими правилами.

Активная гражданская позиция важна для собственников

– Может ли ТСЖ воспользоваться средствами, которые жильцы соберут на капитальный ремонт?

– Перечень операций по специальному счету строго регламентирован ст. 177 ЖК РФ.

Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, только при предоставлении следующих документов:

– протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

– договора об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

– акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по указанному дого­вору.

В части 3 ст. 179 ЖК РФ предусмотрено, что средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирном доме, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих домах.

Поскольку владельцем счета будет являться региональный оператор, ТСЖ воспользоваться средствами данного фонда не могут.

Однако нужно отметить, что в исключительных случаях решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и передаче средств региональному оператору может принимать орган местного самоуправления.

Например, если капитальный ремонт многоквартирного дома, предусмотренный региональной программой капремонта и признанный необходимым, не был проведен в срок, установленный региональной программой, из­за того что собственники помещений в многоквартирном доме ничего не решили. Тогда орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета.

Последний обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения решения органа местного самоуправления.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, в которых собственники помещений формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, организует сам региональный оператор в объеме и в сроки, установленные областной программой.

Собственники должны в течение трех месяцев рассмотреть поступившие предложения и принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта, утвердив предложенные перечень работ, смету расходов и сроки проведения ремонта, а также источники финансирования капитального ремонта. Фактически в этом случае решение жильцов является формальным, хотя и необходимым.

То есть жители должны чувствовать себя собственниками своего дома всегда, проявлять активную гражданскую позицию. А вот если открыть специальный счет и не принимать больше никаких мер, то органы местного самоуправления могут изъять средства со счета в пользу регионального оператора, для того чтобы впоследствии разрешения собственников на их расходование не требовалось.