За последние два года в жилищное законодательство России было внесено достаточно много поправок. Многие из них должны повысить качество услуг, оказываемых населению управляющими организациями. Однако в нормативных актах до сих пор остаются серьезные пробелы, которые угрожают безопасности жителей многоквартирных домов.

Жилищный кодекс РФ, изначально ориентированный на ответственного собственника, не учел особенности российского менталитета. А именно – неспособность отстаивать свои права и отвечать самостоятельно за свое жилище, привычка ждать помощи в решении проблем от органов власти. Пока решение всех проблем отдавалось на откуп собственникам, жители воевали с управляющими компаниями, тщетно надеясь на вмешательство со стороны органов местного самоуправления. Теперь надежда не будет тщетной. Согласно изменениям, внесенным в Жилищный кодекс 4 июня 2011 года, если собственник квартиры в многоквартирном доме или же совет дома обращается в муниципалитет с жалобой на нарушение договора со стороны управляющей организации, то муниципалитет обязан провести по данному обращению проверку в течение пяти дней. А в течение 15 дней собрать жителей и предложить сменить управляющую организацию.

Тут, правда, возникает небольшая заминка – жители по большей части не знают о том, какие управляющие компании в Саратове есть, кто из них работает хорошо, а кто плохо.

– Для того чтобы это определить, необходимо вести рейтинг управляющих организаций, – считает начальник Государственной жилищной инспекции Саратовской области Виктор Цопин. – Показатели рейтинга – сбор средств с населения, отсутствие задолженности перед поставщиками, выполнение программы по ремонту и содержанию жилых домов, оценки санэпиднадзора, роспотребнадзора, пожарных и так далее. В Саратове не очень много достойных управляющих организаций. Плохих гораздо больше. Тройка лидеров «плохишей» выглядит так: на первом месте – «Стройкомплект», на втором – «Жилкомплекс», третье делят «Прогресс» с «Волгой».

Стремление быть хорошими управляющими организациями можно оценить по тому, как УК, ТСЖ и ЖСК раскрывают информацию. Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 года были утверждены стандарты раскрытия информации, согласно которым все управляющие организации обязаны раскрывать следующую информацию: основные показатели финансово-хозяйственной деятельности, сведения о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, сведения о стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, сведения о ценах и тарифах на коммунальные ресурсы. Способов раскрытия информации достаточно много, одним из обязательных условий является публикация данной информации на сайте либо самой управляющей организации, либо органа местного самоуправления, либо органа исполнительной власти субъекта федерации (в Саратовской области это портал министерства строительства и ЖКХ региона minstroy.saratov.gov.ru). По данным Государственной жилищной инспекции, только товариществ собственников жилья в области зарегистрировано 429. А на сайте министерства раскрыли информацию о своей деятельности всего 19 организаций, в том числе управляющие компании. Причем та информация, которую эти компании предоставили, совсем не отвечает требованиям законодательства. Что говорит о низкой исполнительной активности управляющих организаций.

Теперь Государственная жилищная инспекция получила полномочия не только по контролю, но и по надзору за деятельностью управляющих организаций, и в случае не­исполнения закона УК, ТСЖ или ЖСК Госжилинспекция имеет право провести детальную проверку деятельности организации, но опять же только по заявлению собственника.

Еще ряд изменений касается работы ТСЖ. Так, до 1 марта 2012 года все ТСЖ области обязаны представить в Госжилинспекцию копии решений о создании ТСЖ, уставы и внесенные в них изменения, если таковые были. До 1 марта 2013 года Госжилинспекция обязана проверить правомерность принятия решения о создании ТСЖ. С 1 марта по 31 декабря 2012 года жилищная инспекция проверит 292 ТСЖ, оставшиеся – с 1 января по 1 марта 2013 года.

Еще одно новшество, введенное 123 ФЗ, заключается в обязательном избрании совета многоквартирного дома.

– Я работаю в системе ЖКХ с 1979 года, но такого на моей памяти не было, – делится впечатлениями Цопин. – Совет многоквартирного дома – это абсолютно новая структура. Она позволяет решить вопрос с так называемыми «бесхозными» домами – жители которых не выбрали форму управления домом. Изменение в следующем: если в доме не создано ТСЖ или жильцы не выбрали управляющую компанию, то жители, подчеркиваю, обязаны провести собрание и выбрать совет многоквартирного дома. Совет имеет право представлять интересы собственников в судах, заключать договоры с энергоснабжающими предприятиями, управлять домом по доверенности собственников. Если в течение календарного года с момента внесения изменений не будет принято решение о выборе способа управления, то органы МСУ обязаны провести собрание и выбрать совет дома либо выбрать способ управления домом.

Возможно, вышеперечисленные изменения не последние в этом году. Дело в том, что до сих пор не закреплено никакого контроля за нежилыми помещениями в многоквартирных домах. Как только собственник переводит жилое помещение в нежилое, доступ Государственной жилищной инспекции туда закрывается. А хозяева будущих магазинов и офисов начинают проводить такую перепланировку, которая грозит обрушением части здания. Еще свеж в памяти подобный случай, произошедший в Ярославле.

– Причем при строительстве в проекте здания зачастую нет нежилых помещений, – комментирует Цопин. – Например, дом на ул. Чехова, 10. Многоквартирный жилой дом. Как только его ввели в эксплуатацию, весь первый этаж заполнили магазинами. В этих помещениях есть газ, а если оно нежилое, газа там быть не должно. Или вопиющий пример, знакомый всем, кто работает в этой сфере: дом на ул. Кутякова, 156. Помещение на первом этаже переведено в нежилое. Собственники сделали себе отдельно систему отопления – газовый котел. А выхлоп врезали в вентиляционную систему. Пошли, естественно, жалобы от жильцов верхних этажей – резь в глазах, трудно дышать. Специалисты Роспотребнадзора проверили предельно допустимую концентрацию угарного газа в квартирах. Она превышена более чем в шесть раз! А повлиять на собственника мы не можем. Ему проще платить каждую проверку по 500 рублей штрафа. Сейчас мы подготовили проект изменений в законодательство Саратовской области с тем, чтобы установить штраф за подобные нарушения для предпринимателей до 100 тысяч рублей.

Однако контроль за нежилыми помещениями – проблема всей страны. 24 ноября в Москве состоится заседание координационного совета Министерства регионального развития РФ, на котором будут рассмотрены поправки и предложения по данному вопросу от всех регионов России. Так что, вполне возможно, к концу декабря мы получим еще одно изменение в Жилищный кодекс.